V tem članku bomo obravnavali denarni tok naložbene nepremičnine in sestavine denarnega toka. Prav tako vam bomo podali preproste in enostavne smernice za sprejemanje naložbenih odločitev z uporabo Kalkulator denarnega toka za naložbene nepremičnine V Excelu je priložen kalkulator denarnih tokov v formatu xlsx. Prenesete ga lahko in uporabite v svoje poslovne namene.

Prenesite kalkulator denarnega toka za naložbene nepremičnine

V tem delovnem zvezku sta dva delovna lista. V enem smo prikazali vzorec izračuna, drugi delovni list pa je tam kot kalkulator. Prenesite ga z naslednjega gumba.

Kalkulator denarnega toka naložbene nepremičnine.xlsx

Kaj je denarni tok?

Najprej si na kratko oglejmo Denarni tok Pri vodenju podjetja obstajata dve vrsti transakcij z denarjem ali njegovimi ustrezniki. Denar, ki ga porabite, se imenuje Denarni odtoki , medtem ko je zasluženi denar znan kot Denarni prilivi Te transakcije so skupaj znane kot Denarni tokovi Investitorji v nepremičnine temu pravijo tudi Poštni nabiralnik Denar Denarni tok je pasivni dohodek ki ga najemna nepremičnina ustvari za svojega kupca. Je pasivna, ker vam zanjo ni treba delati v službi od 9 do 5 ali pa vam ni treba opraviti veliko dela.

Kaj pa je denarni tok z vidika naložbene ali najemne nepremičnine? Predpostavimo, da boste svoj denar vložili v naložbeno nepremičnino. Upoštevati morate dve stvari. Koliko prihodkov boste imeli od nepremičnine in koliko stroškov bo imela?

To lahko rečemo,

Denarni tok = skupni prihodki - skupni odhodki

Če vidite pozitiven denarni tok, boste verjetno vlagali vanj. Vendar se morate izogibati naložbam z negativnim denarnim tokom.

Kaj je naložbena nepremičnina?

Naložbene nepremičnine je nepremičnina, ki jo kupi posamezni vlagatelj ali par oziroma skupina vlagateljev, da bi ustvarili prihodek z dohodkom od najemnine ali povečanjem vrednosti. V takšno nepremičnino lahko vlagate dolgoročno (ali kratkoročno, če želite nepremičnino kmalu preprodati, da bi ustvarili hiter dobiček.

Naložbene nepremičnine imajo naslednje značilnosti:

• Kupujejo se za prihodke od najemnin ali povečanje vrednosti kapitala ali oboje. Tudi za nadaljnjo prodajo za hiter dobiček.
• V naložbeni nepremičnini ne prebiva lastnik in se ne uporablja v proizvodnji, oskrbi ali upravljanju.

Koraki za ustvarjanje kalkulatorja denarnega toka naložbene nepremičnine v Excelu

Pred izdelavo napovedi denarnega toka. prihodnje naložbe, morate zbrati nekaj podatkov in narediti nekaj utemeljenih ugibanj. Govorili smo že o tem, da ima izračun denarnega toka dve osnovni sestavini. Prihodki in . Odhodki . Zdaj morate podrobno analizirati vire prihodkov (od nepremičnine, ki jo nameravate kupiti) in izdatke (lastni stroški za naložbe, bančno posojilo, vzdrževanje itd.). Da bo napoved denarnega toka čim bolj natančna, ne izpustite nobene večje komponente izdatkov.

V naslednjih razdelkih si bomo ogledali, kako lahko korak za korakom ustvarimo kalkulator denarnega toka naložbene nepremičnine. Nato si bomo ogledali, kako ga uporabiti, in se pozneje poskušali odločiti, ali bo naša naložba prinašala dobiček ali ne.

Korak 1: Nastavitev podatkov za izračun finančnih zahtev banke

• V prvem koraku izračuna je treba pripraviti izračun, s katerim ocenite, koliko denarja boste potrebovali za nakup nepremičnine in koliko bi vas stala celotna nepremičnina, vključno z njo. davki in pristojbine , nepremičninska provizija , itd.
• Morda boste morali dodati stroški za obnovo nepremičnine. Zato v fazi načrtovanja upoštevajte vse možne stroškovne postavke za naložbo.
• Zdaj nastavite imena v celicah B7:B11 .
• Vnesite naslednjo formulo v celica C8 in povlecite formulo v celice C9:C10 .

=C8*$D$7

• Seštejte jih z naslednjo formulo v celica D12 .

=SUM(D7:D11)

• Nato si zamislite, koliko denarja boste vložili sami in koliko ga boste vzeli kot posojilo pri banki. Dodajte postavko tudi v Excelov list v celica D13 .
• Nato uporabite naslednjo formulo, da dobite potreben znesek bančnega posojila v celica D14 .

• Nastavite stolpec z zneskom ( stolpec D , tukaj) v obliki računovodstvo Zato bodo vsi zneski prikazani v USD, negativni zneski pa bodo prikazani v oklepajih.

Preberite več: Kako ustvariti obliko izkaza denarnih tokov v Excelu

Korak 2: Vstavite funkcijo PMT za mesečni izračun servisiranja dolga

• Zdaj morate v kalkulatorju narediti še en razdelek za mesečno plačilo dolga izračun. Nastavite dve vrstici za Letna obrestna mera in . Pogoji posojila (to boste uredili s pogajanji z zadevno banko).
• Za izračun mesečnih obrokov posojila je treba Funkcija PMT v Excelu. V naslednjo vrstico vstavite funkcijo z ustreznimi argumenti.
• Zdaj vstavite naslednjo formulo v celica D21 .

Opomba:

• Delite obrestno mero z 12 , saj bo vaš kalkulator izračunal mesečno odplačilo posojila, medtem ko je obrestna mera določena za eno leto.
• Podobno velja tudi za nper bo 12-kratnik trajanja posojila v letih.
• PV ( Sedanja vrednost ) bo enak skupnemu znesku odobrenega posojila).
• Upoštevajte FV ( Prihodnja vrednost ) kot 0. Po koncu leta banki ne boste več ničesar vrnili, zato je FV z vidika banke enaka nič.
• Ker boste posojilo plačali na začetku meseca, nastavite [tip] Če nameravate plačilo opraviti ob koncu meseca, ga nastavite na 0.

Preberite več: Kako izračunati sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov v Excelu

Korak 3: Dodajte razdelek za izračun mesečnega dohodka

• Zdaj ustvarite razdelek za Mesečni dohodek Upoštevajte dve vrstici za Prihodki od najemnin in . Drugi prihodki (kot so uporaba, pranje itd.).
• Uporabite naslednjo formulo v celica D28 .

Preberite več: Ustvarite obliko izkaza denarnih tokov s posredno metodo v Excelu

Korak 4: Dodajte mesečne izdatke

• Na spletnem mestu korak 2 , smo izračunali Mesečno servisiranje dolga ali Hipoteka ločeno, zato bomo v tem koraku vključili druge izdatke.

Tu smo upoštevali naslednje.

• Upravljanje nepremičnin
• Popravila in vzdrževanje
• Davki na nepremičnine
• Zavarovanje
• Prosto delovno mesto (pojasnjeno v naslednjem poglavju tega članka)
• Storitve
• Drugo

• Dobro analizirajte svoj primer in v skladu s tem opravite izračune.
• Imena vstavite v celice B33:B39 .
• Vnesite naslednjo formulo v celica D33 .

• Povlecite ročaj za zapolnitev, da kopirate formulo v celica D35 .
• Spletna stran znak minus tukaj je navedeno, da gre za odhodke.
• Vnesite naslednjo formulo v celica D36 za izračun davki na nepremičnine .

• Vnesite naslednjo formulo v celica D37 za izračun stroškov, če nepremičnina v določenem obdobju leta ni bila oddana v najem.

• Za izračun skupnih stroškov uporabite naslednjo formulo v celica D40 .

Preberite več: Ustvarite obliko izkaza denarnih tokov z uporabo neposredne metode v Excelu

Podobna branja

• Kako izračunati neto denarni tok v Excelu (3 primeri)
• Pripravite dnevno obliko izkaza denarnih tokov v Excelu
• Kako izračunati denarni tok iz poslovanja v Excelu (2 preprosta načina)
• Uporaba formule diskontiranega denarnega toka v Excelu
• Kako izračunati vračilno dobo v Excelu (z enostavnimi koraki)

5. korak: Akumulirajte rezultate prihodkov in odhodkov ter vstavite formulo za mesečni denarni tok

Zdaj ustvarite razdelek za končni Mesečni denarni tok . Zbiranje rezultatov Mesečno servisiranje dolga , Mesečni izdatki in Mesečni prihodki . Dodajte vse. Ker so stroški negativno izraženi, bo dodajanje vrnilo pravilen rezultat.

• Ustrezno vstavite naslednje.

V celici D45:

V celici D46:

V celici D47:

• Vnesite naslednjo formulo v celica D48 za izračun mesečnega denarnega toka:

Tukaj smo končali z ustvarjanjem kalkulatorja denarnega toka naložbene nepremičnine v Excelu.

Kako uporabljati kalkulator denarnega toka za naložbene nepremičnine

Zdaj bomo videli, kako uporabljati kalkulator. Oglejte si naslednje korake in jih uporabite.

📌 Korak 1: Vnos podatkov za izračun finančnih zahtev banke

• Od posrednika ali s pomočjo povezave ali lastne preiskave ocenite tržno vrednost nepremičnine. Vrednost vnesite v celica D7 .
• Spoznajte davke in druge pristojbine, stroške odvetnika, cenitve in stopnje nepremičninskih provizij v odstotkih dejanske nakupne cene. Vnesite jih v celice C8:C10 .
• Ocenite stroške obnove, potem ko ste se o obnovi nepremičnine pogovorili z ustreznim strokovnjakom. Vnesite vrednost v celica D11 .

• Zdaj vnesite znesek, ki ga boste vložili iz svojega žepa v celica D13 .

📌 Korak 2: Vnesite potrebne podatke za izračun mesečnega servisiranja dolga

• Za posojilo ste že zaprosili pri ustrezni banki. Vnesite dogovorjeno letno obrestno mero v celica C19 in čas, ki so vam ga odobrili za odplačilo posojila v celica C20 .

📌 Korak 3: Vnesite mesečni dohodek

• Iz najemne nepremičnine boste imeli le en zanesljiv vir dohodka, in sicer dohodek od najema. celica D26 .
• Na tem premoženju imate lahko tudi druge vire dohodka, vendar jih zaradi varnosti napovedi raje ne dodajajte.

📌 Zadnji korak: Vnos podatkov o mesečnih izdatkih

• V celicah nastavite stroške upravljanja nepremičnin, popravil in vzdrževanja ter komunalnih storitev. C33: C35 v odstotkih prihodkov od najemnin.
• Vnesite % davka na nepremičnine glede na dejanske stroške nakupa v celica D36 .
• V nekem letu bo vaša nepremičnina, ki jo oddajate v najem, ostala prazna, zato od nje ne boste imeli nobenega prihodka. To obravnavajte kot strošek in ga vnesite kot % celotnega prihodka v celica D37 .
• Na koncu vnesite stroške zavarovanja in druge stroške v polja D38:D39 .

Kot vidite, kalkulator samodejno ustvari mesečni denarni tok.

Preberite več: Kako ustvariti obliko mesečnega izkaza denarnih tokov v Excelu

Ali je to dober posel za naložbo? - Odločite se na podlagi izračuna denarnega toka

Ali bo to dober posel? Denarni tok je pozitiven, kar pomeni, da boste ustvarili pozitivne prihodke, če boste vnaprej investirali tukaj. $15.07 Če izračunamo donosnost COC te naložbe, vidimo, da je le 0.52% .

To ni zelo privlačen znesek! Toda če se poglobimo, je ta naložba donosna. Oglejmo si to v nadaljevanju.

Analiza donosnosti naložb:

Izračunajmo ROI tega modela. Zdaj, kaj je ROI ? ROI je donosnost naložbe. Bodimo jasnejši. Ko smo izračunali Mesečni denarni tok , smo upoštevali Mesečno servisiranje dolga kot Denarni odtok , kar pomeni, da se je s tem zmanjšal naš prihodek. Toda pomislite malo drugače. Bolj ko odplačujete posojilo banki, bolj ste lastnik nepremičnine, kar pomeni, da odplačevanje posojila povečuje vaš "denar"! Zato ga nedvomno lahko obravnavamo kot denarni priliv.

Spletna stran Mesečno plačilo banki ima . dva dela , mesečno plačilo obresti, in . mesečno plačilo glavnice Plačilo obresti je v denarnem toku negativno. Zato bomo najprej ločili dele od skupnega mesečnega plačila z uporabo Excelovih funkcij.

📌 Koraki:

• Na spletnem mestu celica G15 , vstavite naslednjo formulo in pritisnite VSTOP .

To bo vrnilo Kumulativno plačilo obresti v enem mesecu.

• Na spletnem mestu celica G16 , vnesite naslednjo formulo,

S tem boste dobili Kumulativno plačilo glavnice v enem mesecu.

• Ker obravnavamo Mesečno plačilo glavnice kot Denarni priliv zdaj ga vstavite v celica G18 z negativni znak pred njim.
• Vnesite Mesečni denarni tok Izračunano prej v celica G17 .
• Tako je Mesečni denarni tok brez odplačila glavnice se lahko izračuna z uporabo naslednje formule v celica G19 .

• Rezultat pomnožite z 12, da dobite Letni denarni tok brez odplačila glavnice na spletnem mestu celica G20 .

• Če zdaj izračunate ROI , bo 18.97% To je dober dobiček.

Edina stvar je, da celotnega dobička zdaj ne boste dobili v gotovini. Morate počakati, da denar fizično dobite, dokler ne plačate celotnega bančnega posojila. Torej, morda bo to dober posel! Še enkrat, naložbene odločitve niso tako preproste. Obstaja veliko dejavnikov, ki jih je treba upoštevati in jih nismo vključili v naš članek, saj je naš cilj zagotoviti vam kalkulator za naložbene nepremičnine.Samo denarni tok.

Preberite več: Kako izračunati kumulativni denarni tok v Excelu (s hitrimi koraki)

Zaključek

Tako smo razpravljali o tem, kako v Excelu izdelati kalkulator denarnega toka naložbene nepremičnine, in prikazali, kako ga uporabljati. Če vam je ta članek všeč, nam to sporočite v polju za komentarje. Vprašajte nas, če imate pri uporabi kalkulatorja kakršne koli težave.

Če želite prebrati več člankov, povezanih z Excelom, obiščite naš blog ExcelWIKI . Hvala.