Dieser Artikel befasst sich mit dem Cashflow von Anlageimmobilien und den Komponenten des Cashflows und gibt Ihnen einfache und leicht verständliche Leitlinien an die Hand, wie Sie Investitionsentscheidungen anhand eines Cashflow-Rechner für Investitionsobjekte Hier finden Sie einen Cashflow-Rechner im xlsx-Format, den Sie herunterladen und für Ihre Geschäftszwecke verwenden können.

Cashflow-Rechner für Anlageimmobilien herunterladen

Es gibt zwei Arbeitsblätter in dieser Arbeitsmappe. In einem haben wir eine Beispielrechnung gezeigt, das andere Arbeitsblatt ist als Taschenrechner vorhanden. Laden Sie es über den folgenden Button herunter.

Cashflow-Rechner für Anlageimmobilien.xlsx

Was ist Cashflow?

Verschaffen wir uns zunächst einen kurzen Überblick über Cash Flow Wenn Sie ein Unternehmen führen, gibt es zwei Arten von Transaktionen mit Bargeld oder Bargeldäquivalenten. Das Geld, das Sie ausgeben, wird als Mittelabflüsse , während das Geld, das Sie verdienen, als Mittelzuflüsse Diese Transaktionen werden zusammen als Geldflüsse Immobilieninvestoren nennen es auch Briefkastengeld Cash Flow ist die passives Einkommen Es ist passiv, weil man dafür nicht von 9 bis 17 Uhr arbeiten muss und auch nicht viel Arbeit leisten muss.

Was ist nun der Cashflow aus der Perspektive einer Investitions- oder Mietimmobilie? Nehmen wir an, Sie wollen Ihr Geld in eine Investitionsimmobilie investieren. Sie müssen zwei Dinge berücksichtigen: Wie viel Einkommen werden Sie aus der Immobilie erzielen und wie viel wird sie Sie kosten?

Das können wir sagen,

Cash Flow= Gesamteinnahmen - Gesamtausgaben

Wenn Sie einen positiven Cashflow sehen, werden Sie wahrscheinlich darin investieren, aber Sie müssen sich von Investitionen mit negativem Cashflow fernhalten.

Was ist eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie?

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ist eine Immobilie, die von einem einzelnen Investor oder einem Paar oder einer Gruppe von Investoren erworben wird, um Einnahmen durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung zu erzielen. Sie können in solche Immobilien langfristig investieren (oder kurzfristig, wenn Sie die Immobilie in Kürze weiterverkaufen möchten, um einen schnellen Gewinn zu erzielen).

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:

• Sie werden zur Erzielung von Mieteinnahmen, zur Wertsteigerung oder für beides gekauft, aber auch zum Weiterverkauf, um einen schnellen Gewinn zu erzielen.
• Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden nicht vom Eigentümer bewohnt und nicht für die Produktion, die Versorgung oder die Verwaltung genutzt.

Schritte zur Erstellung eines Cashflow-Rechners für Anlageimmobilien in Excel

Vor eine Prognose über den Cashflow zu erstellen Wir haben bereits besprochen, dass die Cashflow-Berechnung zwei grundlegende Komponenten hat. Einkommen und Ausgaben Analysieren Sie nun Ihre Einkommensquellen (aus der Immobilie, die Sie kaufen wollen) und Ihre Ausgaben (Eigenkosten für Investitionen, Bankdarlehen, Instandhaltung usw.) im Detail. Lassen Sie keine wichtige Ausgabenkomponente aus, um die Cashflow-Prognose so genau wie möglich zu gestalten.

In den folgenden Abschnitten werden wir sehen, wie wir Schritt für Schritt einen Rechner für den Cashflow von Anlageimmobilien erstellen können, wie wir ihn verwenden und später versuchen zu entscheiden, ob unsere Investition einen Gewinn abwirft oder nicht.

Schritt 1: Daten zur Berechnung des Finanzbedarfs der Bank festlegen

• Im ersten Schritt der Berechnung müssen Sie eine Kalkulation aufstellen, um abzuschätzen, wie viel Geld Sie benötigen, um die Immobilie zu kaufen, und wie viel sie insgesamt kosten würde, einschließlich. Steuern und Gebühren , Maklerprovision , usw.
• Sie müssen möglicherweise Folgendes hinzufügen die Kosten für die Sanierung der Immobilie Berücksichtigen Sie daher bereits in der Planungsphase alle möglichen Kostenpositionen für Investitionen.
• Setzen Sie nun die Namen in die Zellen B7:B11 .
• Fügen Sie die folgende Formel in Zelle C8 und ziehen Sie die Formel in die Zellen C9:C10 .

=C8*$D$7

• Summieren Sie sie mit der folgenden Formel in Zelle D12 .

=SUMME(D7:D11)

• Überlegen Sie sich dann, wie viel Geld Sie selbst investieren und wie viel Sie als Kredit bei einer Bank aufnehmen wollen. Fügen Sie den Posten auch in die Excel-Tabelle in Zelle D13 .
• Wenden Sie dann die folgende Formel an, um den erforderlichen Betrag des Bankkredits in Zelle D14 .

• Setzen Sie die Betragsspalte ( Spalte D , hier) Format zu Buchhaltung Infolgedessen werden alle Beträge in USD angegeben, und die negativen Beträge stehen in Klammern.

Lesen Sie mehr: Wie erstellt man eine Kapitalflussrechnung in Excel?

Schritt 2: PMT-Funktion für die Berechnung des monatlichen Schuldendienstes einfügen

• Nun müssen Sie im Rechner einen weiteren Abschnitt für monatliche Schuldentilgung Setzen Sie zwei Zeilen für Jährlicher Zinssatz und Bedingungen des Darlehens (Sie werden diese durch Verhandlungen mit der jeweiligen Bank festlegen).
• Für die Berechnung der monatlichen Kreditraten gibt es PMT-Funktion Fügen Sie die Funktion in der nächsten Zeile mit den richtigen Argumenten ein.
• Fügen Sie nun die folgende Formel in Zelle D21 .

Anmerkung:

• Dividieren Sie den Zinssatz durch 12 Da Ihr Rechner die monatliche Kreditrückzahlung berechnet, während der Zinssatz für ein Jahr festgelegt ist.
• In gleicher Weise ist die nper beträgt das 12-fache der Laufzeit des Darlehens in Jahren.
• PV ( Barwert ) ist gleich dem aufgenommenen Gesamtkredit).
• Betrachten Sie FV ( Zukünftiger Wert Nach Ablauf des Jahres werden Sie nichts mehr an die Bank zurückzahlen, so dass der FV aus Sicht der Bank gleich Null ist.
• Da Sie zu Beginn eines Monats eine Darlehenszahlung leisten werden, stellen Sie den [Typ] Wenn Sie eine Zahlung am Ende eines Monats planen, setzen Sie den Wert auf 0.

Lesen Sie mehr: Berechnung des Barwerts zukünftiger Cash Flows in Excel

Schritt 3: Abschnitt zur Berechnung des monatlichen Einkommens hinzufügen

• Erstellen Sie nun einen Abschnitt für Monatliches Einkommen Betrachten Sie zwei Zeilen für Mieteinnahmen und Sonstige Einnahmen (wie Bewerbung, Wäsche usw.).
• Wenden Sie die folgende Formel in Zelle D28 .

Lesen Sie mehr: Format der Kapitalflussrechnung mit der indirekten Methode in Excel erstellen

Schritt 4: Monatliche Ausgaben hinzufügen

• Unter Stufe 2 haben wir berechnet Monatlicher Schuldendienst oder Hypothek getrennt, so dass wir die anderen Ausgaben in diesen Schritt einbeziehen werden.

Wir haben dabei Folgendes berücksichtigt.

• Verwaltung von Immobilien
• Reparatur und Wartung
• Grundsteuern
• Versicherung
• Stellenausschreibung (wird im nächsten Hauptteil dieses Artikels erläutert)
• Versorgungsunternehmen
• Andere

• Analysieren Sie Ihren Fall gut und führen Sie entsprechende Berechnungen durch.
• Setzen Sie die Namen in Zellen B33:B39 .
• Fügen Sie die folgende Formel in Zelle D33 .

• Ziehen Sie den Füllgriff, um die Formel nach Zelle D35 .
• Die Minuszeichen Hier soll darauf hingewiesen werden, dass es sich um Ausgaben handelt.
• Fügen Sie die folgende Formel in Zelle D36 zur Berechnung der Grundsteuern .

• Fügen Sie die folgende Formel in Zelle D37 die Kosten zu berechnen, wenn die Immobilie während eines bestimmten Zeitraums des Jahres nicht vermietet wurde.

• Um die Gesamtkosten zu berechnen, wenden Sie die folgende Formel in Zelle D40 .

Lesen Sie mehr: Format der Kapitalflussrechnung mit der direkten Methode in Excel erstellen

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Schritt 5: Einnahmen- und Ausgabenergebnisse kumulieren und Formel für monatlichen Cashflow einfügen

Erstellen Sie nun einen Abschnitt für die letzte Monatlicher Cashflow Kumulieren Sie die Ergebnisse von Monatlicher Schuldendienst , Monatliche Ausgaben und Monatliche Einnahmen Da die Ausgaben negativ gesetzt sind, wird die Addition hier das richtige Ergebnis liefern.

• Fügen Sie das Folgende entsprechend ein.

In Zelle D45:

In Zelle D46:

In Zelle D47:

• Fügen Sie die folgende Formel in Zelle D48 um den monatlichen Cashflow zu berechnen:

Hier sind wir mit der Erstellung eines Cashflow-Rechners für Anlageimmobilien in Excel fertig.

Verwendung des Cashflow-Rechners für Anlageimmobilien

Jetzt werden wir sehen, wie man den Taschenrechner benutzt, indem wir die folgenden Schritte beachten und anwenden.

📌 Schritt 1: Eingabe von Daten zur Berechnung des Finanzbedarfs der Bank

• Schätzen Sie den Marktwert der Immobilie mit Hilfe des Maklers, Ihrer Verknüpfung oder Ihrer eigenen Nachforschungen. Geben Sie den Wert in Zelle D7 .
• Erfahren Sie mehr über Steuern und andere Gebühren, Anwaltskosten, Schätzungen und Maklerprovisionen als Prozentsatz des tatsächlichen Kaufpreises. Geben Sie diese in die Zellen C8:C10 .
• Schätzen Sie die Sanierungskosten, nachdem Sie die Sanierung der Immobilie mit einem entsprechenden Fachmann besprochen haben. Tragen Sie den Wert in Zelle D11 .

• Geben Sie nun den Betrag ein, den Sie aus Ihrer Tasche investieren wollen in Zelle D13 .

📌 Schritt 2: Erforderliche Daten zur Berechnung des monatlichen Schuldendienstes eingeben

• Sie haben bereits einen Kredit bei einer geeigneten Bank beantragt. Geben Sie den ausgehandelten Zinssatz pro Jahr in Zelle C19 und die Frist, die sie Ihnen für die Rückzahlung des Darlehens in Zelle C20 .

📌 Schritt 3: Monatliches Einkommen einfügen

• Sie haben nur eine einzige verlässliche Einkommensquelle aus einer Mietimmobilie, nämlich Ihre Mieteinnahmen. Geben Sie das in Zelle D26 .
• Möglicherweise haben Sie noch andere Einkommensquellen auf diesem Grundstück, aber es ist besser, sie nicht hinzuzufügen, um Ihre Prognosesicherheit zu gewährleisten.

📌 Letzter Schritt: Eingabe der monatlichen Ausgabendaten

• Legen Sie die Kosten für Hausverwaltung, Reparatur und Instandhaltung sowie Versorgungsleistungen in Zellen fest. C33: C35 in Form von Prozentsätzen der Mieteinnahmen.
• Eingabe der Grundsteuer in % der tatsächlichen Anschaffungskosten in Zelle D36 .
• Es wird ein Jahr geben, in dem Ihr Mietobjekt leer steht, so dass Sie keine Einnahmen daraus erzielen. Betrachten Sie es als Ausgabe und geben Sie es als Prozentsatz der Gesamteinnahmen in Zelle D37 .
• Geben Sie schließlich die Versicherungskosten und andere Kosten in die Zellen D38:D39 .

Wie Sie sehen, wird der monatliche Cashflow automatisch vom Rechner generiert.

Lesen Sie mehr: Wie man eine monatliche Kapitalflussrechnung in Excel erstellt

Ist das ein gutes Geschäft für eine Investition? - Entscheiden Sie anhand der Cashflow-Berechnung

Sie sehen, dass der Cashflow positiv ist, d.h. wenn Sie hier investieren, werden Sie positive Einnahmen erzielen. Aber monatlich $15.07 Wenn wir die COC-Rendite dieser Investition berechnen, sehen wir, dass sie nur 0.52% .

Kein sehr attraktiver Betrag! Aber wenn wir tiefer graben, ist diese Investition sehr lukrativ. Sehen wir weiter unten nach.

Rentabilitätsanalyse von Investitionen:

Berechnen wir die ROI dieses Modells. Was ist nun ROI ? ROI ist die Kapitalrendite (Return on Investment). Um es klarer zu sagen: Wenn wir die Monatlicher Cashflow haben wir berücksichtigt Monatlicher Schuldendienst als Mittelabfluss Je mehr Sie den Kredit an die Bank zurückzahlen, desto mehr besitzen Sie die Immobilie, was bedeutet, dass die Rückzahlung des Kredits Ihr "Geld" vermehrt! Wir können es also zweifellos als Mittelzufluss betrachten.

Die Monatliche Zahlung an die Bank hat zwei Teile , monatliche Zinszahlung, und monatliche Tilgungszahlung Da die Zinszahlung im Cashflow negativ ist, werden wir zunächst die einzelnen Teile der monatlichen Gesamtzahlung mithilfe von Excel-Funktionen trennen.

📌 Schritte:

• Unter Zelle G15 ein, fügen Sie die folgende Formel ein, und drücken Sie EINGEBEN .

Dies gibt die Kumulative Zinszahlung in einem Monat.

• Unter Zelle G16 geben Sie die folgende Formel ein,

Damit erhalten Sie eine Kumulative Tilgungszahlung in einem Monat.

• Da wir das Thema Monatliche Tilgungszahlung als Mittelzufluss jetzt, setzen Sie es in Zelle G18 mit einer negatives Vorzeichen vor ihm.
• Eingabe der Monatlicher Cashflow Zuvor berechnet in Zelle G17 .
• Also die Monatlicher Cashflow ohne Tilgungszahlung kann durch Anwendung der folgenden Formel berechnet werden Zelle G19 .

• Multiplizieren Sie das Ergebnis mit 12 und Sie erhalten die Jährlicher Cashflow ohne Kapitalrückzahlung in Zelle G20 .

• Wenn Sie nun die ROI wird es sein 18.97% Das ist ein guter Betrag für den Gewinn.

Der einzige Nachteil ist, dass Sie nicht den gesamten Gewinn als Bargeld erhalten, sondern warten müssen, bis Sie den gesamten Bankkredit abbezahlt haben. Vielleicht ist es also ein gutes Geschäft! Wie gesagt, Investitionsentscheidungen sind nicht so einfach. Es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen, die wir in unserem Artikel nicht berücksichtigt haben, da unser Ziel darin besteht, Ihnen einen Rechner für Investitionsimmobilien zur Verfügung zu stellenNur Cash Flow.

Lesen Sie mehr: Berechnung des kumulativen Cashflows in Excel (mit schnellen Schritten)

Schlussfolgerung

Wir haben also erörtert, wie man einen Cashflow-Rechner für Anlageimmobilien in Excel erstellt, und gezeigt, wie man ihn benutzt. Wenn Ihnen dieser Artikel gefällt, lassen Sie es uns bitte im Kommentarfeld wissen. Fragen Sie uns, wenn Sie Schwierigkeiten bei der Verwendung des Rechners haben.

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