Aquest article tractarà el flux d'efectiu de la propietat d'inversió i els components del flux d'efectiu. I també us donarà pautes senzilles i senzilles sobre com prendre decisions d'inversió mitjançant una Calculadora de fluxos d'efectiu de propietats d'inversió a Excel. Aquí s'adjunta una calculadora de fluxos d'efectiu en format xlsx. Podeu baixar-lo i utilitzar-lo per al vostre propòsit empresarial.

Descarregueu la calculadora de fluxos d'efectiu de la propietat d'inversió

Hi ha dos fulls de treball en aquest llibre de treball. En un, hem mostrat un càlcul de mostra, l'altre full de treball és allà com a calculadora. Baixeu-lo des del botó següent.

Calculadora de fluxos d'efectiu de la propietat d'inversió.xlsx

Què és el flux d'efectiu?

Primer fem una breu idea del Flux de caixa . Quan dirigeixes una empresa, hi ha dos tipus de transaccions amb efectiu o equivalents en efectiu. Els diners que gastes s'anomenen Sortides d'efectiu , mentre que els diners que guanyeu es coneixen com a Efectiu entrades . Aquestes transaccions juntes es coneixen com a Fluxos d'efectiu . Els inversors immobiliaris també l'anomenen Mailbox Money . El flux d'efectiu és l' ingressos passius que genera una propietat de lloguer per al seu comprador. És passiu perquè no s'ha de fer un deure de 9-5, o tampoc ha de fer molta feina.

Ara, què és el flux d'efectiu des de la perspectiva d'inversió o lloguer? Suposem que invertiu els vostres diners en una inversiófórmula, =CUMPRINC(C19/12,C20*12,D14,1,C20*12,1)/(C20*12)

Amb això, obtindreu un pagament de capital acumulat en un mes.

• Com que estem considerant el Pagament de capital mensual com a Introducció d'efectiu , poseu-lo a la cel·la G18 amb un signe negatiu abans d'ell.
• Introduïu el Flux d'efectiu mensual calculat anteriorment a la cel·la G17 .
• Per tant, el El flux d'efectiu mensual sense pagament del capital es pot calcular aplicant la fórmula següent a la cel·la G19 .

• Multiplica el resultat per 12 per obtenir el Flux d'efectiu anual sense pagament de capital a la cel·la G20 .

• Ara, si calculeu el ROI , serà 18,97% . La qual cosa és una bona quantitat de beneficis.

L'única cosa és que ara no obtindreu tot el benefici en efectiu dur. Has d'esperar per obtenir els diners físicament fins que paguis tot el préstec bancari. Per tant, potser serà un bon negoci! De nou, les decisions d'inversió no són tan senzilles. Hi ha molts factors a tenir en compte que no hem inclòs al nostre article perquè el nostre objectiu és oferir-vos una calculadora només per al flux d'efectiu de la propietat d'inversió.

Més informació: Com calcular el flux d'efectiu acumulat a Excel (amb passos ràpids)

Conclusió

Per tant, hem parlat de com fer una calculadora de flux d'efectiu de propietat d'inversió aExcel i va demostrar com utilitzar-lo. Si t'agrada aquest article, fes-nos-ho saber al quadre de comentaris. Pregunteu-nos si teniu dificultats per utilitzar la calculadora.

Per llegir més articles relacionats amb Excel, visiteu el nostre bloc ExcelWIKI . Gràcies.

Podem dir que,

Flux d'efectiu= Ingressos totals – Despesa total

Si veieu un flux de caixa positiu, probablement hi invertiu. Però us heu d'allunyar d'una inversió amb un flux d'efectiu negatiu.

Què és la propietat d'inversió?

La propietat d'inversió és un immoble comprat per un inversor únic o un parell o grup d'inversors per generar ingressos mitjançant ingressos de lloguer o apreciació. Podeu invertir en aquesta propietat a llarg termini (o a curt termini si voleu revendre la propietat en breu per obtenir un benefici ràpid.

La propietat d'inversió té les característiques següents:

• Ells s'adquireixen per ingressos de lloguer o per a l'apreciació del capital o ambdós. També per a la revenda per obtenir un benefici ràpid.
• La propietat d'inversió no està ocupada pel propietari i no s'utilitza en la producció, el subministrament o l'administració.

Passos per crear una calculadora de flux d'efectiu de propietat d'inversió a Excel

Abans de fer una previsió del flux d'efectiu de la vostra inversió futura, heu de recollir algunes dades i feu algunes conjectures. Ja hem comentat que el càlcul del flux d'efectiu té dos components bàsics. Ingressos i Despeses . Ara el que heu de fer és analitzar les vostres fonts d'ingressos (de la propietat que vas a comprar)i despeses (autocost per a la inversió, préstec bancari, manteniment, etc.)  amb detall. No us perdeu cap component de despesa important per fer que la previsió del flux d'efectiu sigui el més precisa possible.

Ara, a les seccions següents, veurem com podem crear una calculadora per al flux d'efectiu de propietats d'inversió pas a pas. pas. Aleshores veurem com utilitzar-lo i, més endavant, intentarem decidir si la nostra inversió donaria beneficis o no.

Pas 1: Establiu les dades per calcular les necessitats financeres del banc

• En el primer pas del càlcul, heu de fer una configuració de càlcul per estimar quants diners necessitareu per comprar la propietat i quant costaria en general incl. impostos i taxes , comissió immobiliària , etc.
• Pot ser que hàgiu d'afegir un cost per rehabilitar la propietat després de la compra. Per tant, tingueu en compte tots els elements de cost possibles per a la inversió en l'etapa de planificació.
• Ara, establiu els noms a les cel·les B7:B11 .
• Inseriu la fórmula següent a cel·la C8 i arrossegueu la fórmula a les cel·les C9:C10 .

=C8*$D$7

• Resumeu-los amb la fórmula següent a cel·la D12 .

=SUM(D7:D11)

• A continuació, penseu en una xifra de quants diners invertiràs i quants vols agafar com a préstec d'un banc. Afegiu l'element també al full d'Excel a la cel·la D13 .
• A continuació, apliqueu elsegüent fórmula per obtenir la quantitat necessària de préstec bancari a la cel·la D14 .

• Definiu el format de la columna d'import ( columna D , aquí) com a comptabilitat . Com a resultat, tots els imports es mostraran en USD i els imports negatius es mostraran entre parèntesis.

Llegir més: Com crear un estat de flux d'efectiu Format a Excel

Pas 2: inseriu la funció PMT per al càlcul mensual del servei del deute

• Ara, heu de fer una altra secció a la calculadora per Càlcul del pagament mensual del deute . Establiu dues files per a Taxa d'interès anual i Condicions del préstec (les arreglareu mitjançant negociació amb el banc corresponent).
• Per calcular els pagaments mensuals del préstec, hi ha Funció PMT a Excel. Inseriu la funció a la fila següent amb els arguments adequats.
• Ara, inseriu la fórmula següent a cel·la D21 .

Nota:

• Dividiu el tipus d'interès per 12 , ja que la calculadora calcularà la devolució mensual del préstec, mentre que el tipus d'interès s'estableix per a un any.
• De la mateixa manera, el nper serà 12 vegades els termes del préstec en anys.
• VF ( Valor actual ) serà el mateix que el préstec total contractat).
• Considereu VV ( Valor futur ) com a 0 Després de les condicions del final de l'any, ja no pagareu res al banc, per tant, FV ho észero des de la perspectiva del banc.
• Com que pagareu un préstec a principis d'un mes, establiu l'argument [tipus] com a 1. Si teniu previst fer un pagament al final d'un mes, establiu-lo a 0.

Llegir més: Com calcular el valor actual dels fluxos d'efectiu futurs a Excel

Pas 3: afegiu una secció per calcular els ingressos mensuals

• Ara creeu una secció per a Ingressos mensuals . Considereu dues files per a Ingressos de lloguer i Altres ingressos (com ara la sol·licitud, la bugaderia, etc.).
• Aplica la fórmula següent a la cel·la D28 .

Llegiu més: Creeu un format d'estat de fluxos d'efectiu amb Mètode indirecte a Excel

Pas 4: afegir la despesa mensual

• A pas 2 , hem calculat Servei de deute mensual o Hipoteca per separat, de manera que inclourem l'altra despesa en aquest pas.

Aquí hem considerat el següent.

• Gestió de la propietat
• Reparació i manteniment
• Impostos sobre la propietat
• Assegurances
• Vacant (explicarà la següent secció principal d'aquest article)
• Utilitats
• Altres

• Analitzeu bé el vostre cas i feu càlculs d'acord amb això.
• Posa els noms a les cel·les B33:B39 .
• Inseriu la fórmula següent a cel·la D33 .

• Arrossegueu elomple la maneta per copiar la fórmula a la cel·la D35 .
• El signe menys aquí és per indicar que es tracta de despeses.
• Inseriu la fórmula següent a la cel·la D36 per calcular els impostos sobre la propietat .

• Insereix la fórmula següent a la cel·la D37 per calcular el cost tenint en compte que la propietat no s'ha llogat durant un període determinat de l'any.

• Per calcular la despesa total, apliqueu la fórmula següent a la cel·la D40 .

Llegiu més: Creeu un format d'estat de fluxos d'efectiu mitjançant el mètode directe a Excel

Lectures similars

• Com calcular el flux d'efectiu net a Excel (3 exemples adequats)
• Prepareu el format d'estat de flux de caixa diari a Excel
• Com calcular el flux de caixa operatiu a Excel (2 maneres senzilles)
• Aplicar la fórmula de flux de caixa descomptat a Excel
• Com calcular el període de devolució a Excel (amb passos senzills)

Pas 5: acumula els resultats d'ingressos i despeses i inseriu la fórmula per al flux d'efectiu mensual

Ara, creeu una secció per a l' Efectiu mensual final Flux . Acumule els resultats de Servei del deute mensual , Despeses mensuals i Ingressos mensuals . Afegiu-los tots. Atès que les despeses es situen negativament, per tant, afegir aquí el resultat correcte.

• Inseriu elsegüent en conseqüència.

A la cel·la D45:

A la cel·la D46:

A la cel·la D47:

• Inseriu la fórmula següent a la cel·la D48 per calcular el flux d'efectiu mensual:

Aquí hem acabat amb la creació d'una calculadora de flux d'efectiu de propietat d'inversió a Excel.

Com utilitzar la calculadora de flux d'efectiu de propietat d'inversió

Ara veurem com utilitzar la calculadora. Consulteu i apliqueu els passos següents per a això.

📌 Pas 1: Introduïu dades per calcular les necessitats financeres del banc

• Des del corredor, o utilitzant el vostre enllaç o autoinvestigació, estimeu el valor de mercat de la propietat. Introduïu el valor a la cel·la D7 .
• Obteniu informació sobre impostos i altres taxes, costos d'advocats, taxació i tarifes de comissió de béns arrels en termes de percentatge del preu de compra real. Introduïu-los a les cel·les C8:C10 .
• Estimeu un cost de rehabilitació després de parlar de la rehabilitació de la propietat amb un professional rellevant. Inseriu el valor a la cel·la D11 .

• Ara, introduïu l'import que invertiu de la vostra butxaca a la cel·la D13 .

📌 Pas 2: inseriu les dades necessàries per calcular el servei mensual del deute

• Vostè ja han sol·licitat un préstec a un banc adequat. Introduïu el tipus d'interès anual negociat a la cel·la C19 ,i el temps que us han acordat per amortitzar el préstec a la cel·la C20 .

📌 Pas 3: inseriu els ingressos mensuals

• Només tindreu una font d'ingressos fiable d'una propietat de lloguer, que són els vostres ingressos de lloguer. Introduïu-ho a la cel·la D26 .
• És possible que tingueu altres fonts d'ingressos en aquesta propietat, però és millor no afegir-les per seguretat de la vostra previsió.

📌 Pas final: introduïu dades de despeses mensuals

• Definiu la gestió de la propietat, la reparació i el manteniment i els costos de serveis públics a cel·les C33: C35 en termes de percentatges d'ingressos de lloguer.
• Introduïu el % de l'impost sobre la propietat en termes del vostre cost de compra real a la cel·la D36 .
• Hi haurà un any que la vostra propietat de lloguer romandrà vacant. Així que no n'obtindràs cap ingrés. Considereu-ho com una despesa i introduïu-ho com a % dels ingressos totals a la cel·la D37 .
• Finalment, introduïu el cost de l'assegurança i altres costos a les cel·les D38:D39 .

Com veieu, el flux d'efectiu mensual el genera automàticament la calculadora.

Llegir més: Com crear un format d'estat de fluxos d'efectiu mensual a Excel

És un bon acord per a la inversió? – Decidiu a partir del càlcul del flux d'efectiu

Ara, podem fer una pregunta justa, serà un bon negoci? Veu que el flux de caixa és positiu, així que vol dir que si avanceuinvertiu aquí, generareu ingressos positius. Per tant, els ingressos mensuals de 15,07 $ no són gaires. Si calculem el COC Retorn d'aquesta inversió, veiem que només és 0,52% .

Una quantitat poc atractiva! Però si aprofundim, aquesta inversió és lucrativa. Vegem-ho a continuació.

Anàlisi de la rendibilitat de la inversió:

Calculem el ROI d'aquest model. Ara, què és el ROI ? ROI és el retorn de la inversió. Siguem més clars. Quan vam calcular el Flux d'efectiu mensual , vam considerar Servei de deute mensual com a Flux d'efectiu , la qual cosa significa que va reduir els nostres ingressos. Però pensa una mica diferent. Com més pagueu el préstec al banc, més posseïu la propietat, la qual cosa significa que pagar el préstec augmenta els vostres "diners"! Per tant, sens dubte podem considerar-ho com una entrada d'efectiu.

El Pagament mensual al banc té dues parts , pagament mensual d'interessos i pagament mensual del principal . El pagament d'interessos és negatiu en Cash Flow. Per tant, primer separarem les parts del pagament mensual total mitjançant Funcions d'Excel.

📌 Passos:

• A la cel·la G15 , inseriu la fórmula següent i premeu INTRO .

Això retornarà el Pagament d'interessos acumulats en un mes.

• A la cel·la G16 , introduïu el següent