Αυτό το άρθρο θα συζητήσει την ταμειακή ροή επενδυτικών ακινήτων και τα συστατικά στοιχεία της ταμειακής ροής. Και θα σας δώσει επίσης απλές και εύκολες κατευθυντήριες γραμμές για το πώς να λαμβάνετε επενδυτικές αποφάσεις χρησιμοποιώντας ένα Υπολογιστής ταμειακών ροών επενδυτικών ακινήτων Υπάρχει ένας υπολογιστής ταμειακών ροών σε μορφή xlsx που επισυνάπτεται εδώ. Μπορείτε να τον κατεβάσετε και να τον χρησιμοποιήσετε για τους επιχειρηματικούς σας σκοπούς.

Κατεβάστε τον Υπολογιστή Ταμειακών Ροών Επενδυτικών Ακινήτων

Υπάρχουν δύο φύλλα εργασίας σε αυτό το βιβλίο εργασίας. Στο ένα, έχουμε δείξει ένα δείγμα υπολογισμού, το άλλο φύλλο εργασίας υπάρχει ως αριθμομηχανή. Κατεβάστε το από το παρακάτω κουμπί.

Υπολογιστής ταμειακών ροών επενδυτικών ακινήτων.xlsx

Τι είναι η ταμειακή ροή;

Ας πάρουμε πρώτα μια σύντομη ιδέα του Ταμειακές ροές . Όταν διευθύνετε μια επιχείρηση, υπάρχουν δύο τύποι συναλλαγών με μετρητά ή ισοδύναμα μετρητών. Τα χρήματα που ξοδεύετε ονομάζονται Ταμειακές εκροές , ενώ τα χρήματα που κερδίζετε είναι γνωστά ως Ταμειακές εισροές Οι συναλλαγές αυτές μαζί είναι γνωστές ως Ταμειακές ροές Οι επενδυτές ακινήτων το αποκαλούν επίσης Ταχυδρομείο χρήματα . Η ταμειακή ροή είναι η παθητικό εισόδημα ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο παράγει για τον αγοραστή του. Είναι παθητικό, επειδή δεν χρειάζεται να εργάζεστε 9-5 καθήκον για αυτό, ή ούτε πρέπει να κάνετε πολλή δουλειά.

Τώρα, τι είναι η ταμειακή ροή από την άποψη της επένδυσης ή της ενοικίασης ακινήτων; Ας υποθέσουμε ότι πρόκειται να επενδύσετε τα χρήματά σας σε ένα επενδυτικό ακίνητο. Πρέπει να λάβετε υπόψη σας δύο πράγματα. Πόσο εισόδημα θα έχετε από το ακίνητο και πόσα έξοδα θα σας κοστίσει;

Μπορούμε να το πούμε αυτό,

Ταμειακή ροή= Συνολικά έσοδα - Συνολικά έξοδα

Αν δείτε μια θετική ταμειακή ροή, πιθανότατα θα επενδύσετε σε αυτήν. Αλλά πρέπει να μείνετε μακριά από μια επένδυση με αρνητική ταμειακή ροή.

Τι είναι το επενδυτικό ακίνητο;

Επενδύσεις σε ακίνητα είναι ακίνητα που αγοράζονται από έναν μεμονωμένο επενδυτή ή ένα ζευγάρι ή μια ομάδα επενδυτών για να δημιουργήσουν έσοδα μέσω του εισοδήματος από ενοίκια ή της αύξησης της αξίας τους. Μπορείτε να επενδύσετε σε τέτοια ακίνητα μακροπρόθεσμα (ή βραχυπρόθεσμα αν θέλετε να μεταπωλήσετε το ακίνητο σύντομα για να αποκομίσετε γρήγορο κέρδος.

Τα επενδυτικά ακίνητα έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

• Αγοράζονται για εισόδημα από ενοίκια ή αύξηση κεφαλαίου ή και τα δύο. Επίσης για μεταπώληση με σκοπό το γρήγορο κέρδος.
• Τα επενδυτικά ακίνητα δεν κατοικούνται από τον ιδιοκτήτη και δεν χρησιμοποιούνται στην παραγωγή, την προμήθεια ή τη διοίκηση.

Βήματα για να δημιουργήσετε έναν υπολογιστή ταμειακών ροών επενδυτικών ακινήτων στο Excel

Πριν από το πρόβλεψη των ταμειακών ροών της μελλοντικής σας επένδυσης, θα πρέπει να συλλέξετε κάποια δεδομένα και να κάνετε κάποιες τεκμηριωμένες υποθέσεις. Έχουμε ήδη συζητήσει ότι ο υπολογισμός των ταμειακών ροών έχει δύο βασικά στοιχεία. Εισόδημα και Έξοδα . Αυτό που πρέπει να κάνετε είναι να αναλύσετε τώρα λεπτομερώς τις πηγές εσόδων σας (από το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσετε) και τις δαπάνες σας (ίδιο κόστος για επένδυση, τραπεζικό δάνειο, συντήρηση κ.λπ.). Μην παραλείψετε κανένα σημαντικό στοιχείο δαπανών για να κάνετε την πρόβλεψη ταμειακών ροών όσο το δυνατόν πιο ακριβή.

Τώρα, στις επόμενες ενότητες, θα δούμε πώς μπορούμε να δημιουργήσουμε βήμα προς βήμα μια αριθμομηχανή για την ταμειακή ροή επενδυτικών ακινήτων. Στη συνέχεια θα δούμε πώς να τη χρησιμοποιήσουμε και αργότερα θα προσπαθήσουμε να αποφασίσουμε αν η επένδυσή μας θα αποφέρει κέρδη ή όχι.

Βήμα 1: Ορισμός δεδομένων για τον υπολογισμό των χρηματοοικονομικών απαιτήσεων από την τράπεζα

• Στο πρώτο βήμα του υπολογισμού, πρέπει να κάνετε ένα υπολογισμό για να υπολογίσετε πόσα χρήματα θα χρειαστείτε για την αγορά του ακινήτου και πόσο θα κοστίσει συνολικά incl. φόροι και τέλη , προμήθεια ακινήτων , κ.λπ.
• Ίσως χρειαστεί να προσθέσετε ένα κόστος για την αποκατάσταση του ακινήτου Επομένως, εξετάστε όλα τα πιθανά στοιχεία κόστους για την επένδυση στο στάδιο του σχεδιασμού.
• Τώρα, ορίστε τα ονόματα στα κελιά B7:B11 .
• Εισάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κύτταρο C8 και σύρετε τον τύπο στα κελιά C9:C10 .

=C8*$D$7

• Αθροίστε τα με τον ακόλουθο τύπο σε κελί D12 .

=SUM(D7:D11)

• Στη συνέχεια, σκεφτείτε ένα ποσό για το πόσα χρήματα θα επενδύσετε μόνοι σας και πόσα θα πάρετε ως δάνειο από μια τράπεζα. Προσθέστε το στοιχείο επίσης στο φύλλο Excel στο κελί D13 .
• Στη συνέχεια, εφαρμόστε τον ακόλουθο τύπο για να βρείτε το απαιτούμενο ποσό τραπεζικού δανείου σε κελί D14 .

• Ορίστε τη στήλη ποσού ( στήλη D , εδώ) σε μορφή λογιστική Ως αποτέλεσμα, όλα τα ποσά θα εμφανίζονται σε δολάρια ΗΠΑ και τα αρνητικά ποσά θα εμφανίζονται σε παρένθεση.

Διαβάστε περισσότερα: Πώς να δημιουργήσετε τη μορφή δήλωσης ταμειακών ροών στο Excel

Βήμα 2: Εισαγωγή συνάρτησης PMT για τον υπολογισμό της μηνιαίας εξυπηρέτησης χρέους

• Τώρα, πρέπει να δημιουργήσετε ένα άλλο τμήμα στην αριθμομηχανή για μηνιαία πληρωμή χρέους Υπολογισμός. Ορίστε δύο σειρές για Ετήσιο επιτόκιο και Όροι δανείου (θα τα καθορίσετε κατόπιν διαπραγμάτευσης με την αντίστοιχη τράπεζα).
• Για τον υπολογισμό των μηνιαίων πληρωμών του δανείου, υπάρχει Λειτουργία PMT στο Excel. Εισάγετε τη συνάρτηση στην επόμενη γραμμή με τα κατάλληλα ορίσματα.
• Τώρα, εισαγάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κελί D21 .

Σημείωση:

• Διαιρέστε το επιτόκιο με το 12 , δεδομένου ότι η αριθμομηχανή σας πρόκειται να υπολογίσει τη μηνιαία αποπληρωμή του δανείου, ενώ το επιτόκιο έχει οριστεί για ένα έτος.
• Κατά τον ίδιο τρόπο, η nper θα είναι 12 φορές η διάρκεια του δανείου σε έτη.
• PV ( Παρούσα αξία ) θα είναι το ίδιο με το συνολικό δάνειο που έχει ληφθεί).
• Εξετάστε το FV ( Μελλοντική αξία ) ως 0. Μετά τη λήξη των όρων του έτους, δεν θα αποπληρώνετε πλέον τίποτα στην τράπεζα, οπότε η FV είναι μηδέν από την οπτική γωνία της τράπεζας.
• Εφόσον πρόκειται να πληρώσετε ένα δάνειο στην αρχή του μήνα, ορίστε το [τύπος] επιχείρημα ως 1. Εάν σκοπεύετε να κάνετε μια πληρωμή στο τέλος ενός μήνα, ορίστε το 0.

Διαβάστε περισσότερα: Πώς να υπολογίσετε την παρούσα αξία των μελλοντικών ταμειακών ροών στο Excel

Βήμα 3: Προσθέστε τμήμα για τον υπολογισμό του μηνιαίου εισοδήματος

• Τώρα δημιουργήστε ένα τμήμα για Μηνιαίο εισόδημα Εξετάστε δύο σειρές για Εισόδημα από ενοίκια και Άλλα έσοδα (όπως εφαρμογή, πλύσιμο ρούχων κ.λπ.).
• Εφαρμόστε τον ακόλουθο τύπο στο κελί D28 .

Διαβάστε περισσότερα: Δημιουργία μορφής κατάστασης ταμειακών ροών με έμμεση μέθοδο στο Excel

Βήμα 4: Προσθήκη μηνιαίων δαπανών

• Στο βήμα 2 , έχουμε υπολογίσει Μηνιαία υπηρεσία χρέους ή Υποθήκη χωριστά, οπότε θα συμπεριλάβουμε τις άλλες δαπάνες σε αυτό το βήμα.

Εξετάσαμε εδώ τα ακόλουθα.

• Διαχείριση ακινήτων
• Επισκευή και συντήρηση
• Φόροι ακίνητης περιουσίας
• Ασφάλιση
• Θέση εργασίας (θα εξηγήσει την επόμενη κύρια ενότητα αυτού του άρθρου)
• Υπηρεσίες κοινής ωφέλειας
• Άλλοι

• Αναλύστε καλά την περίπτωσή σας και κάντε υπολογισμούς σύμφωνα με αυτό.
• Βάλτε τα ονόματα σε κελιά B33:B39 .
• Εισάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κελί D33 .

• Σύρετε τη λαβή γεμίσματος για να αντιγράψετε τον τύπο στο κελί D35 .
• Το σύμβολο μείον εδώ υποδηλώνει ότι πρόκειται για δαπάνες.
• Εισάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κύτταρο D36 για τον υπολογισμό του φόροι ακίνητης περιουσίας .

• Εισάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κελί D37 για τον υπολογισμό του κόστους λαμβάνοντας υπόψη ότι το ακίνητο δεν έχει ενοικιαστεί για ορισμένο χρονικό διάστημα του έτους.

• Για να υπολογίσετε τη συνολική δαπάνη, εφαρμόστε τον ακόλουθο τύπο στο κύτταρο D40 .

Διαβάστε περισσότερα: Δημιουργία μορφής δήλωσης ταμειακών ροών χρησιμοποιώντας την άμεση μέθοδο στο Excel

Παρόμοιες αναγνώσεις

• Πώς να υπολογίσετε τις καθαρές ταμειακές ροές στο Excel (3 κατάλληλα παραδείγματα)
• Προετοιμάστε τη μορφή ημερήσιας κατάστασης ταμειακών ροών στο Excel
• Πώς να υπολογίσετε τις λειτουργικές ταμειακές ροές στο Excel (2 εύκολοι τρόποι)
• Εφαρμόστε τη φόρμουλα προεξοφλημένων ταμειακών ροών στο Excel
• Πώς να υπολογίσετε την περίοδο αποπληρωμής στο Excel (με εύκολα βήματα)

Βήμα 5: Συγκεντρώστε τα αποτελέσματα εσόδων και εξόδων και εισαγάγετε τη φόρμουλα για τη μηνιαία ταμειακή ροή

Τώρα, δημιουργήστε ένα τμήμα για το τελικό Μηνιαία ταμειακή ροή Συγκεντρώστε τα αποτελέσματα των Μηνιαία υπηρεσία χρέους , Μηνιαία έξοδα , και Μηνιαία έσοδα Αφού τα έξοδα είναι αρνητικά, η πρόσθεση θα επιστρέψει το σωστό αποτέλεσμα εδώ.

• Εισάγετε αναλόγως τα ακόλουθα.

Στο κελί D45:

Στο κελί D46:

Στο κελί D47:

• Εισάγετε τον ακόλουθο τύπο στο κελί D48 για τον υπολογισμό των μηνιαίων ταμειακών ροών:

Εδώ, τελειώσαμε με τη δημιουργία ενός Υπολογιστή ταμειακών ροών επενδυτικών ακινήτων στο Excel.

Πώς να χρησιμοποιήσετε τον Υπολογιστή Ταμειακών Ροών Επενδυτικών Ακινήτων

Τώρα, θα δούμε πώς να χρησιμοποιήσουμε την αριθμομηχανή. Δείτε και εφαρμόστε τα ακόλουθα βήματα για αυτό.

📌 Βήμα 1: Εισαγωγή δεδομένων για τον υπολογισμό των χρηματοοικονομικών απαιτήσεων από την τράπεζα

• Από τον μεσίτη ή χρησιμοποιώντας τη σύνδεση ή την αυτοψία σας, εκτιμήστε την αγοραία αξία του ακινήτου. Εισάγετε την αξία στο κελί D7 .
• Μάθετε για τους φόρους και άλλα τέλη, τα έξοδα δικηγόρου, την εκτίμηση και τα ποσοστά προμήθειας ακινήτων ως ποσοστό της πραγματικής τιμής αγοράς. Εισάγετε τα σε κελιά C8:C10 .
• Εκτιμήστε ένα κόστος αποκατάστασης αφού συζητήσετε την αποκατάσταση του ακινήτου με έναν σχετικό επαγγελματία. Εισάγετε την αξία σε κελί D11 .

• Τώρα, εισαγάγετε το ποσό που πρόκειται να επενδύσετε από την τσέπη σας σε κελί D13 .

📌 Βήμα 2: Εισαγωγή των απαραίτητων δεδομένων για τον υπολογισμό της μηνιαίας εξυπηρέτησης χρέους

• Έχετε ήδη υποβάλει αίτηση για δάνειο από κατάλληλη τράπεζα. Εισάγετε το διαπραγματευόμενο ετήσιο επιτόκιο σε κελί C19 , καθώς και το χρονικό διάστημα που έχουν συμφωνήσει να σας δώσουν για την αποπληρωμή του δανείου σε κελί C20 .

📌 Βήμα 3: Εισαγωγή μηνιαίου εισοδήματος

• Θα έχετε μόνο μία αξιόπιστη πηγή εισοδήματος από ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, που είναι το εισόδημά σας από το ενοίκιο. Εισάγετε αυτό στο κελί D26 .
• Μπορεί να έχετε άλλες πηγές εισοδήματος σε αυτό το ακίνητο, αλλά είναι προτιμότερο να μην τις προσθέσετε για την ασφάλεια των προβλέψεών σας.

📌 Τελικό βήμα: Εισαγωγή δεδομένων μηνιαίων δαπανών

• Ορίστε τα έξοδα διαχείρισης ακινήτων, επισκευής και συντήρησης και κοινής ωφέλειας σε κελιά C33: C35 σε όρους ποσοστών του εισοδήματος από ενοίκια.
• Εισάγετε τον φόρο ακίνητης περιουσίας % ως προς το πραγματικό κόστος αγοράς σας σε κύτταρο D36 .
• Θα υπάρξει ένα έτος κατά το οποίο το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας θα παραμείνει κενό. Έτσι δεν θα έχετε κανένα εισόδημα από αυτό. Θεωρήστε το ως δαπάνη και εισαγάγετε το ως % του συνολικού εισοδήματος στο κελί D37 .
• Τέλος, εισαγάγετε το κόστος ασφάλισης και τα λοιπά έξοδα στα κελιά D38:D39 .

Όπως βλέπετε, η μηνιαία ταμειακή ροή παράγεται αυτόματα από τον υπολογιστή.

Διαβάστε περισσότερα: Πώς να δημιουργήσετε μηνιαία μορφή κατάστασης ταμειακών ροών στο Excel

Είναι αυτή μια καλή συμφωνία για επένδυση; - Αποφασίστε από τον υπολογισμό των ταμειακών ροών

Τώρα, μπορούμε να κάνουμε μια δίκαιη ερώτηση, πρόκειται να είναι μια καλή συμφωνία; Βλέπετε ότι η ταμειακή ροή είναι θετική, οπότε αυτό σημαίνει ότι αν επενδύσετε εδώ, θα δημιουργήσετε θετικά έσοδα. Έτσι, αλλά μηνιαία $15.07 έσοδα δεν είναι πολλά. Αν υπολογίσουμε την απόδοση COC αυτής της επένδυσης, βλέπουμε ότι είναι μόνο 0.52% .

Δεν είναι ένα πολύ ελκυστικό ποσό! Αλλά αν ψάξουμε βαθύτερα, αυτή η επένδυση είναι μια επικερδής επένδυση. Ας δούμε παρακάτω.

Ανάλυση αποδοτικότητας της επένδυσης:

Ας υπολογίσουμε το ROI αυτού του μοντέλου. Τώρα, τι είναι ROI ? ROI είναι η απόδοση της επένδυσης. Ας γίνουμε πιο σαφείς. Όταν υπολογίσαμε Μηνιαία ταμειακή ροή , θεωρήσαμε Μηνιαία υπηρεσία χρέους ως Εκροή μετρητών , πράγμα που σημαίνει ότι μείωσε τα έσοδά μας. Σκεφτείτε όμως λίγο διαφορετικά. Όσο περισσότερο αποπληρώνετε το δάνειο στην τράπεζα, τόσο περισσότερο σας ανήκει το ακίνητο, πράγμα που σημαίνει ότι η αποπληρωμή του δανείου αυξάνει τα "χρήματά" σας! Έτσι, μπορούμε αναμφίβολα να το θεωρήσουμε ως ταμειακή εισροή.

Το Μηνιαία πληρωμή στην τράπεζα έχει δύο μέρη , μηνιαία πληρωμή τόκων, και μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου . Η πληρωμή τόκων είναι αρνητική στην ταμειακή ροή. Έτσι, θα διαχωρίσουμε πρώτα τα μέρη από τη συνολική μηνιαία πληρωμή χρησιμοποιώντας συναρτήσεις του Excel.

📌 Βήματα:

• Στο κελί G15 , εισαγάγετε τον ακόλουθο τύπο και πατήστε ENTER .

Αυτό θα επιστρέψει το Σωρευτική πληρωμή τόκων σε ένα μήνα.

• Στο κελί G16 , πληκτρολογήστε τον ακόλουθο τύπο,

Με αυτό, θα έχετε ένα Σωρευτική πληρωμή κεφαλαίου σε ένα μήνα.

• Δεδομένου ότι εξετάζουμε την Μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου ως Εισροή μετρητών τώρα, βάλτε το στο κύτταρο G18 με ένα αρνητικό πρόσημο πριν από αυτό.
• Εισάγετε το Μηνιαία ταμειακή ροή Υπολογίστηκε νωρίτερα στο κύτταρο G17 .
• Έτσι η Μηνιαία ταμειακή ροή χωρίς αποπληρωμή κεφαλαίου μπορεί να υπολογιστεί με την εφαρμογή του ακόλουθου τύπου σε κύτταρο G19 .

• Πολλαπλασιάστε το αποτέλεσμα με το 12 για να λάβετε το Ετήσια ταμειακή ροή χωρίς αποπληρωμή κεφαλαίου στο κύτταρο G20 .

• Τώρα, αν υπολογίσετε το ROI , θα είναι 18.97% Το οποίο είναι ένα καλό ποσό κέρδους.

Το μόνο πράγμα είναι, ότι δεν παίρνετε όλο το κέρδος ως σκληρό χρήμα από τώρα. Πρέπει να περιμένετε να πάρετε τα χρήματα φυσικά μέχρι να πληρώσετε όλο το τραπεζικό δάνειο. Έτσι, ίσως πρόκειται να είναι μια καλή συμφωνία! Και πάλι, οι επενδυτικές αποφάσεις δεν είναι τόσο απλές. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη σας, τους οποίους δεν έχουμε συμπεριλάβει στο άρθρο μας, επειδή στόχος μας είναι να σας παρέχουμε ένα κομπιουτεράκι για επενδύσεις σε ακίνητα.Μόνο ταμειακή ροή.

Διαβάστε περισσότερα: Πώς να υπολογίσετε τη σωρευτική ταμειακή ροή στο Excel (με γρήγορα βήματα)

Συμπέρασμα

Έτσι, συζητήσαμε πώς να φτιάξετε έναν Υπολογιστή Ταμειακών Ροών Επενδυτικών Ακινήτων στο Excel και δείξαμε πώς να τον χρησιμοποιήσετε. Αν σας άρεσε αυτό το άρθρο, ενημερώστε μας στο πλαίσιο σχολίων. Ρωτήστε μας αν αντιμετωπίζετε δυσκολίες στη χρήση του υπολογισμού.

Για να διαβάσετε περισσότερα άρθρα σχετικά με το Excel, επισκεφθείτε το ιστολόγιό μας ExcelWIKI Σας ευχαριστώ.