Questo articolo parlerà del flusso di cassa degli investimenti immobiliari e dei componenti del flusso di cassa, oltre a fornire linee guida semplici e facili su come prendere decisioni di investimento utilizzando un'analisi di tipo "atipico". Calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari In allegato è disponibile un calcolatore del flusso di cassa in formato xlsx che potete scaricare e utilizzare per i vostri scopi commerciali.

Scarica il calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari

In questa cartella di lavoro sono presenti due fogli di lavoro: in uno abbiamo mostrato un esempio di calcolo, mentre l'altro foglio di lavoro è disponibile come calcolatrice. Scaricatelo dal seguente pulsante.

Calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari.xlsx

Che cos'è il flusso di cassa?

Vediamo prima di tutto di avere una breve idea di Flusso di cassa Quando si gestisce un'azienda, ci sono due tipi di transazioni con contanti o equivalenti. Il denaro speso viene chiamato "denaro". Flussi di cassa in uscita mentre il denaro guadagnato è noto come Flussi di cassa L'insieme di queste transazioni è noto come Flussi di cassa Gli investitori immobiliari lo chiamano anche Soldi della cassetta della posta Il flusso di cassa è il reddito passivo È passiva perché non si deve lavorare dalle 9 alle 17 o non si deve fare molto lavoro.

Ora, che cos'è il flusso di cassa dal punto di vista dell'investimento o dell'affitto di un immobile? Supponiamo che stiate per investire il vostro denaro in un immobile da investimento. Dovete considerare due cose: quanto reddito otterrete dall'immobile e quanto costerà?

Possiamo dire che,

Flusso di cassa= Entrate totali - Spese totali

Se vedete un flusso di cassa positivo, probabilmente investirete in esso, ma dovete stare alla larga da un investimento con un flusso di cassa negativo.

Che cos'è l'investimento immobiliare?

Investimenti immobiliari Si tratta di immobili acquistati da un singolo investitore o da una coppia o gruppo di investitori per generare entrate attraverso il reddito da locazione o la rivalutazione. È possibile investire in questi immobili a lungo termine (o a breve termine, se si desidera rivendere l'immobile a breve termine per ottenere un rapido profitto.

Gli investimenti immobiliari hanno le seguenti caratteristiche:

• Vengono acquistati per ottenere un reddito da locazione, per l'apprezzamento del capitale o per entrambi. Anche per la rivendita per un rapido profitto.
• Gli investimenti immobiliari non sono occupati dal proprietario e non sono utilizzati per la produzione, la fornitura o l'amministrazione.

Come creare un calcolatore dei flussi di cassa degli investimenti immobiliari in Excel

Prima fare una previsione sul flusso di cassa Per calcolare il flusso di cassa del vostro futuro investimento, dovete raccogliere alcuni dati e fare alcune ipotesi. Abbiamo già detto che il calcolo del flusso di cassa ha due componenti fondamentali. Reddito e Spese A questo punto è necessario analizzare nel dettaglio le fonti di reddito (dall'immobile che si sta per acquistare) e le spese (costi di investimento, prestito bancario, manutenzione, ecc.). Non tralasciate nessuna componente di spesa importante per rendere la previsione del flusso di cassa il più accurata possibile.

Nelle sezioni seguenti vedremo come creare passo dopo passo un calcolatore per il flusso di cassa degli investimenti immobiliari, vedremo come utilizzarlo e poi cercheremo di decidere se il nostro investimento sarà redditizio o meno.

Fase 1: Impostazione dei dati per il calcolo dei requisiti finanziari della banca

• Nella prima fase del calcolo, è necessario effettuare un set-up di calcolo per stimare quanto denaro sarà necessario per acquistare l'immobile e quanto costerebbe complessivamente incl. imposte e tasse , commissione immobiliare , ecc.
• Potrebbe essere necessario aggiungere un costo per la ristrutturazione dell'immobile Quindi, in fase di pianificazione, considerate tutte le possibili voci di costo dell'investimento.
• Ora, impostare i nomi nelle celle B7:B11 .
• Inserite la seguente formula in cella C8 e trascinare la formula nelle celle C9:C10 .

=C8*$D$7

• Sommarli con la seguente formula in cella D12 .

=SOMMA(D7:D11)

• Pensate quindi a una cifra per l'investimento personale e per il prestito bancario. Aggiungete la voce anche al foglio Excel in cella D13 .
• Applicare quindi la seguente formula per ottenere l'importo necessario del prestito bancario in cella D14 .

• Impostare la colonna dell'importo ( colonna D , qui) formato a contabilità Di conseguenza, tutti gli importi saranno indicati in USD e gli importi negativi saranno indicati tra parentesi.

Per saperne di più: Come creare il formato del rendiconto finanziario in Excel

Fase 2: inserimento della funzione PMT per il calcolo del servizio del debito mensile

• A questo punto, è necessario creare un'altra sezione nella calcolatrice per pagamento mensile del debito calcolo. Impostare due righe per Tasso di interesse annuale e Condizioni del prestito (questi verranno risolti negoziando con la rispettiva banca).
• Per calcolare i pagamenti mensili del prestito, c'è Funzione PMT Inserire la funzione nella riga successiva con gli argomenti corretti.
• Ora, inserire la seguente formula in cella D21 .

Nota:

• Dividere il tasso di interesse per 12 Poiché la calcolatrice calcolerà il rimborso mensile del prestito, mentre il tasso d'interesse è fissato per un anno.
• Allo stesso modo, il nper sarà pari a 12 volte la durata del prestito in anni.
• PV ( Valore attuale ) sarà uguale al prestito totale contratto).
• Si consideri FV ( Valore futuro ) come 0. Dopo la fine dell'anno, non rimborserete più nulla alla banca, quindi il FV è pari a zero dal punto di vista della banca.
• Dal momento che il pagamento del prestito avverrà all'inizio del mese, impostare la data di scadenza. [tipo] Se si prevede di effettuare un pagamento alla fine del mese, impostare il valore a 0.

Per saperne di più: Come calcolare il valore attuale dei flussi di cassa futuri in Excel

Fase 3: Aggiungere la sezione per calcolare il reddito mensile

• Creare ora una sezione per Reddito mensile Considerare due righe per Reddito da locazione e Altre entrate (come applicazione, lavanderia, ecc.).
• Applicare la seguente formula in cella D28 .

Per saperne di più: Creare il formato del rendiconto finanziario con il metodo indiretto in Excel

Fase 4: Aggiungere le spese mensili

• In passo 2 , abbiamo calcolato Servizio del debito mensile o Mortage separatamente, quindi includeremo le altre spese in questa fase.

In questa sede abbiamo considerato quanto segue.

• Gestione della proprietà
• Riparazione e manutenzione
• Tasse sulla proprietà
• Assicurazione
• Offerta di lavoro (verrà spiegato nella prossima sezione principale di questo articolo)
• Utilità
• Altri

• Analizzate bene il vostro caso e fate i calcoli in base a questo.
• Inserite i nomi nelle celle B33:B39 .
• Inserite la seguente formula in cella D33 .

• Trascinate la maniglia di riempimento per copiare la formula in cella D35 .
• Il segno meno è per indicare che si tratta di spese.
• Inserite la seguente formula in cella D36 per calcolare il imposte sulla proprietà .

• Inserite la seguente formula in cella D37 per calcolare il costo considerando che l'immobile non è stato affittato per un certo periodo dell'anno.

• Per calcolare la spesa totale, applicare la seguente formula in cella D40 .

Per saperne di più: Creare il formato del rendiconto finanziario utilizzando il metodo diretto in Excel

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Fase 5: accumulare i risultati di entrate e uscite e inserire la formula per il flusso di cassa mensile

Ora, creare una sezione per l'ultima Flusso di cassa mensile Accumulare i risultati di Servizio del debito mensile , Spese mensili , e Ricavi mensili Dato che le spese sono messe in negativo, l'aggiunta restituirà il risultato corretto.

• Inserire di conseguenza quanto segue.

Nella cella D45:

Nella cella D46:

Nella cella D47:

• Inserite la seguente formula in cella D48 per calcolare il flusso di cassa mensile:

Abbiamo finito di creare un calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari in Excel.

Come utilizzare il calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari

Ora vedremo come utilizzare la calcolatrice, vedendo e applicando i seguenti passaggi.

📌 Fase 1: inserimento dei dati per il calcolo dei requisiti finanziari della banca

• Dal broker, o utilizzando il vostro collegamento o l'autoindagine, stimate il valore di mercato dell'immobile. Inserite il valore in cella D7 .
• Per conoscere le tasse e gli altri oneri, i costi dell'avvocato, la valutazione e le commissioni immobiliari in termini di percentuale del prezzo di acquisto effettivo, inserirli nelle celle C8:C10 .
• Stimare un costo di riabilitazione dopo aver discusso la riabilitazione dell'immobile con un professionista competente. Inserire il valore in cella D11 .

• Ora, inserite l'importo che intendete investire dalla vostra tasca in cella D13 .

📌 Fase 2: inserimento dei dati necessari per il calcolo del servizio del debito mensile

• Avete già richiesto un prestito ad una banca idonea. Inserite il tasso di interesse annuo negoziato in cella C19 e il tempo che hanno concordato di concedervi per rimborsare il prestito in cella C20 .

📌 Fase 3: Inserire il reddito mensile

• Avrete una sola fonte di reddito affidabile da una proprietà in affitto, ovvero il vostro reddito da locazione. Inseritelo in cella D26 .
• Potreste avere altre fonti di reddito su questa proprietà, ma è meglio non aggiungerle per la vostra sicurezza previsionale.

📌 Fase finale: inserimento dei dati relativi alle spese mensili

• Impostare i costi di gestione dell'immobile, di riparazione e manutenzione e di utenza nelle celle C33: C35 in termini di percentuali di reddito da locazione.
• Inserire la % di imposta sulla proprietà in termini di costo effettivo di acquisto in cella D36 .
• Ci sarà un anno in cui la vostra proprietà in affitto rimarrà vuota, quindi non ne ricaverete alcun reddito. Consideratela come una spesa e inseritela in % del reddito totale in cella D37 .
• Infine, inserire il costo dell'assicurazione e gli altri costi nelle celle D38:D39 .

Come si vede, il flusso di cassa mensile viene generato automaticamente dal calcolatore.

Per saperne di più: Come creare il formato del rendiconto finanziario mensile in Excel

È un buon affare per l'investimento? - Decidetelo dal calcolo del flusso di cassa

Ora, possiamo chiederci se questo sarà un buon affare: il flusso di cassa è positivo, quindi significa che se si investe in anticipo qui, si genereranno entrate positive. Quindi, ma mensilmente $15.07 Se calcoliamo il rendimento del COC di questo investimento, vediamo che è solo 0.52% .

Non si tratta di un importo molto interessante! Ma se si scava più a fondo, questo investimento si rivela redditizio. Vediamo di seguito.

Analisi della redditività degli investimenti:

Calcoliamo il ROI di questo modello. Ora, cosa è ROI ? ROI è il Ritorno sull'Investimento. Siamo più chiari: quando abbiamo calcolato Flusso di cassa mensile , abbiamo considerato Servizio del debito mensile come Flusso di cassa in uscita Ma pensiamo in modo un po' diverso: più si rimborsa il prestito alla banca, più si possiede l'immobile, il che significa che rimborsare il prestito significa aumentare il proprio "denaro"! Quindi, possiamo senza dubbio considerarlo un flusso di cassa in entrata.

Il Pagamento mensile alla banca ha due parti , pagamento mensile degli interessi, e pagamento mensile del capitale Il pagamento degli interessi è negativo nel flusso di cassa. Pertanto, per prima cosa separeremo le parti dal pagamento mensile totale utilizzando le funzioni di Excel.

📌 Passi:

• In cella G15 inserire la seguente formula e premere ENTRARE .

Questo restituirà il file Pagamento cumulativo degli interessi in un mese.

• In cella G16 inserire la seguente formula,

Con questo, otterrete un Pagamento cumulativo del capitale in un mese.

• Poiché stiamo considerando il Pagamento mensile del capitale come Flusso di cassa ora, mettetelo in cella G18 con un segno negativo prima di esso.
• Immettere il Flusso di cassa mensile Calcolato in precedenza in cella G17 .
• Quindi il Flusso di cassa mensile senza rimborso del capitale può essere calcolato applicando la seguente formula cella G19 .

• Moltiplicare il risultato per 12 per ottenere il valore di Flusso di cassa annuale senza rimborso del capitale in cella G20 .

• Ora, se si calcola il ROI , sarà 18.97% . che è una buona quantità di profitto.

L'unica cosa è che non riceverete l'intero profitto in contanti, ma dovrete aspettare di ricevere fisicamente il denaro fino a quando non avrete pagato l'intero prestito bancario. Quindi, forse sarà un buon affare! Ancora una volta, le decisioni di investimento non sono così semplici. Ci sono molti fattori da considerare che non abbiamo incluso nel nostro articolo perché il nostro obiettivo è quello di fornirvi una calcolatrice per gli investimenti immobiliari.Solo flusso di cassa.

Per saperne di più: Come calcolare il flusso di cassa cumulativo in Excel (con passaggi rapidi)

Conclusione

Abbiamo quindi discusso come creare un calcolatore del flusso di cassa degli investimenti immobiliari in Excel e abbiamo dimostrato come utilizzarlo. Se questo articolo vi è piaciuto, fatecelo sapere nella casella dei commenti e chiedeteci se incontrate qualche difficoltà nell'utilizzo del calcolatore.

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