Ovaj članak će raspravljati o novčanim tokovima ulaganja u nekretnine i komponentama novčanog toka. Takođe će vam dati jednostavne i lake smjernice o tome kako donositi odluke o ulaganju koristeći Kalkulator novčanog toka ulaganja u nekretnine u Excelu. Ovdje je priložen kalkulator novčanog toka u xlsx formatu. Možete ga preuzeti i koristiti za svoju poslovnu svrhu.

Preuzmite Kalkulator novčanog toka ulaganja u nekretnine

Postoje dva radna lista u ovoj radnoj svesci. U jednom smo prikazali uzorak proračuna, drugi radni list je tu kao kalkulator. Preuzmite ga sa sljedećeg dugmeta.

Kalkulator toka gotovine za ulaganja u nekretnine.xlsx

Šta je novčani tok?

Hajde da prvo dobijemo kratku ideju o Cash Flow . Kada vodite posao, postoje dvije vrste transakcija s gotovinom ili gotovinskim ekvivalentima. Novac koji potrošite naziva se Cash Outflows , dok je novac koji zaradite poznat kao Cash Inflows . Ove transakcije zajedno su poznate kao Tokovi novca . Investitori u nekretnine to nazivaju i Money iz sandučića . Novčani tok je pasivni prihod koji nekretnina za iznajmljivanje stvara za svog kupca. Pasivan je jer ne morate raditi 9-5 za to, ili ne morate raditi puno posla.

Sada, šta je tokovi gotovine iz perspektive ulaganja ili iznajmljivanja nekretnina? Pretpostavimo da ćete svoj novac uložiti u investicijuformula, =CUMPRINC(C19/12,C20*12,D14,1,C20*12,1)/(C20*12)

Sa ovim ćete dobiti Kumulativnu uplatu glavnice za jedan mjesec.

• Pošto Mjesečnu uplatu glavnice sada smatramo Prilivom gotovine , stavite je u ćeliju G18 sa negativni znak ispred njega.
• Unesite Mjesečni novčani tok Izračunato ranije u ćeliju G17 .
• Dakle, Mjesečni novčani tok bez isplate glavnice može se izračunati primjenom sljedeće formule u ćeliji G19 .

• Pomnožite rezultat sa 12 da dobijete godišnji novčani tok bez isplate glavnice u ćeliji G20 .

• Sada, ako izračunate ROI , on će biti 18,97% . Što je dobar iznos profita.

Jedina stvar je da do sada ne dobijate cijeli profit kao čvrsti novac. Morate čekati da fizički dobijete novac dok ne platite cijeli kredit banke. Dakle, možda će to biti dobar posao! Opet, odluke o ulaganju nisu tako jednostavne. Postoji mnogo faktora koje treba uzeti u obzir koje nismo uključili u naš članak jer je naš cilj da vam pružimo kalkulator samo za novčani tok ulaganja u nekretnine.

Pročitajte više: Kako izračunati kumulativni novčani tok u Excelu (sa brzim koracima)

Zaključak

Dakle, razgovarali smo o tome kako napraviti kalkulator toka gotovine za ulaganja u nekretnine uExcel i demonstrirao kako ga koristiti. Ako vam se sviđa ovaj članak, javite nam u polju za komentare. Pitajte nas ako imate bilo kakvih poteškoća u korištenju kalkulatora.

Da biste pročitali više članaka vezanih za Excel, posjetite naš blog ExcelWIKI . Hvala.

Možemo reći da,

Novčani tok= Ukupan prihod – Ukupni troškovi

Ako vidite pozitivan novčani tok, vjerovatno ćete uložiti u njega. Ali morate se držati podalje od ulaganja s negativnim novčanim tokom.

Šta je investicijska nekretnina?

Investiciona nekretnina je nekretnina koju kupuje pojedinačni investitor ili par ili grupa investitora za ostvarivanje prihoda kroz prihod od zakupnine ili aprecijaciju. U takvu nekretninu možete ulagati dugoročno (ili kratko ako želite preprodati nekretninu uskoro kako biste ostvarili brzu zaradu.

Investiciona nekretnina ima sljedeće osobine:

• One kupuju se za prihod od zakupa ili povećanje kapitala ili oboje. Također za preprodaju radi brzog profita.
• Investicionu nekretninu ne koristi vlasnik, niti se koristi u proizvodnji, snabdijevanju ili administraciji.

Koraci za kreiranje kalkulatora novčanog toka ulaganja u nekretnine u Excelu

Prije predviđanja toka novca vašeg budućeg ulaganja, morate prikupiti nešto podatke, i napravite neka obrazovana nagađanja. Već smo raspravljali o tome da kalkulacija novčanog toka ima dvije osnovne komponente. Prihodi i Rashodi . Ono što trebate učiniti je sada analizirati svoje izvore prihoda (iz nekretnina koju namjeravate kupiti)i rashodi (samotrošak za investiciju, bankarski kredit, održavanje, itd.)  u detalje. Ne propustite nijednu značajnu komponentu rashoda kako biste prognozu novčanog toka učinili što preciznijom.

Sada, u sljedećim odjeljcima, vidjet ćemo kako možemo napraviti kalkulator za tokove gotovine za ulaganja u nekretnine korak po- korak. Zatim ćemo vidjeti kako ga koristiti, a kasnije ćemo pokušati odlučiti hoće li naša investicija donijeti profit ili ne.

Korak 1: Podesite podatke za izračunavanje finansijskih zahtjeva banke

• U prvom koraku kalkulacije morate napraviti kalkulaciju kako biste procijenili koliko novca će vam trebati za kupovinu nekretnine, te koliko bi to ukupno koštalo uklj. porezi i naknade , provizija za nekretnine , itd.
• Možda ćete morati dodati trošak za sanaciju nekretnine nakon kupovine. Stoga razmotrite sve moguće stavke troškova za ulaganje u fazi planiranja.
• Sada postavite imena u ćelije B7:B11 .
• Ubacite sljedeću formulu u ćelija C8 i prevucite formulu u ćelije C9:C10 .

=C8*$D$7

• Zbrojite ih sljedećom formulom u ćeliji D12 .

=SUM(D7:D11)

• Onda razmislite o tome koliko novca ćete sami uložiti, a koliko uzeti kao kredit od banke. Dodajte stavku također u Excel list u ćeliju D13 .
• Zatim primijenitesljedeću formulu da dobijete potreban iznos bankovnog kredita u ćeliji D14 .

• Postavite format kolone iznosa ( kolona D , ovdje) na računovodstvo . Kao rezultat toga, svi iznosi će biti prikazani u USD, a negativni iznosi će biti prikazani u zagradama.

Pročitajte više: Kako kreirati Izvještaj o novčanim tokovima Formatirajte u Excelu

Korak 2: Ubacite PMT funkciju za obračun mjesečnog servisa duga

• Sada morate napraviti još jedan odjeljak u kalkulatoru za Obračun mjesečne otplate duga . Postavite dva reda za Godišnja kamatna stopa i Uslovi kredita (ove ćete popraviti u dogovoru sa odgovarajućom bankom).
• Da biste izračunali mjesečne otplate kredita, postoji PMT funkcija u Excelu. Umetnite funkciju u sljedeći red s odgovarajućim argumentima.
• Sada umetnite sljedeću formulu u ćeliju D21 .

Napomena:

• Kamatnu stopu podijelite sa 12 , budući da će vaš kalkulator izračunati mjesečnu otplatu kredita, dok je kamatna stopa određena na godinu dana.
• Na isti način, nper će biti 12 puta veći od uslova kredita u godine.
• PV ( Sadašnja vrijednost ) će biti isti kao i ukupni uzeti kredit).
• Razmatrajte FV ( Buduća vrijednost ) kao 0 Nakon isteka godine više nećete ništa otplaćivati ​​banci, tako da je FVnula iz perspektive banke.
• S obzirom da ćete otplatu kredita izvršiti početkom mjeseca, postavite argument [type] kao 1. Ako planirate izvršiti uplatu na kraju mjeseca, postavite je na 0.

Pročitajte više: Kako izračunati sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova u Excelu

Korak 3: Dodajte odjeljak za izračunavanje mjesečnog prihoda

• Sada kreirajte odjeljak za Mjesečni prihod . Razmotrite dva reda za Prihod od najma i Drugi prihod (kao što je aplikacija, pranje rublja, itd.).
• Primijenite sljedeću formulu u ćeliju D28 .

Pročitajte više: Kreirajte format izvještaja o novčanim tokovima sa Indirektna metoda u Excelu

Korak 4: Dodajte mjesečne troškove

• U koraku 2 , izračunali smo Mjesečni servis duga ili Hipoteka zasebno, tako da ćemo u ovaj korak uključiti i ostale izdatke.

Ovdje smo razmotrili sljedeće.

• Upravljanje imovinom
• Popravci i održavanje
• Porezi na imovinu
• Osiguranje
• Slobodno radno mjesto (objasnit će sljedeći glavni dio ovog članka)
• Komunalne usluge
• Drugi

• Dobro analizirajte svoj slučaj i računajte prema tome.
• Stavite imena u ćelije B33:B39 .
• Umetnite sljedeću formulu u ćeliju D33 .

• Prevucite theručicu za popunjavanje za kopiranje formule u ćeliju D35 .
• Ovdje znak minus označava da su ovo rashodi.
• Umetnite sljedeću formulu u ćeliji D36 za izračunavanje poreza na imovinu .

• Ubacite sljedeću formulu u ćeliju D37 da biste izračunali trošak s obzirom da nekretnina nije iznajmljena u određenom periodu godine.

• Da biste izračunali ukupne troškove, primijenite sljedeću formulu u ćeliju D40 .

Pročitajte više: Kreirajte format izvještaja o novčanim tokovima koristeći direktnu metodu u Excelu

Slična očitanja

• Kako izračunati neto novčani tok u Excelu (3 pogodna primjera)
• Pripremite format dnevnog izvještaja o novčanim tokovima u Excelu
• Kako izračunati operativni novčani tok u Excelu (2 jednostavna načina)
• Primijeniti formulu sniženog novčanog toka u Excelu
• Kako izračunati period povrata u Excelu (sa jednostavnim koracima)

Korak 5: Akumulirajte rezultate prihoda i rashoda i unesite formulu za mjesečni novčani tok

Sada kreirajte odjeljak za konačnu mjesečnu gotovinu Protok . Akumulirajte rezultate Mjesečni servis duga , Mjesečni troškovi i Mjesečni prihod . Dodajte sve njih. Budući da su troškovi negativno stavljeni, pa će se zbrajanjem ovdje vratiti pravi rezultat.

• Ubaciteslijedeći u skladu s tim.

U ćeliji D45:

U ćeliji D46:

U ćeliji D47:

• Ubacite sljedeću formulu u ćeliju D48 da izračunate mjesečni novčani tok:

Evo, završili smo sa kreiranjem kalkulatora novčanog toka ulaganja u nekretnine u Excel-u.

Kako koristiti Kalkulator novčanog toka ulaganja u nekretnine

Sada ćemo vidjeti kako se koristi kalkulator. Pogledajte i primijenite sljedeće korake za to.

📌 Korak 1: Unos podataka za izračunavanje finansijskih zahtjeva banke

• Od brokera, ili koristeći svoju vezu ili samoistragu, procijenite tržišnu vrijednost nekretnine. Unesite vrijednost u ćeliju D7 .
• Saznajte više o porezima i drugim naknadama, troškovima advokata, procjeni i stopama provizije za nekretnine u smislu postotka stvarne kupovne cijene. Unesite ih u ćelije C8:C10 .
• Procijenite cijenu rehabilitacije nakon razgovora o sanaciji imovine sa relevantnim stručnjakom. Unesite vrijednost u ćeliju D11 .

• Sada unesite iznos koji ćete uložiti iz svog džepa u ćeliju D13 .

📌 Korak 2: Unesite potrebne podatke za izračun mjesečnog servisa duga

• Vi već su aplicirali za kredit kod odgovarajuće banke. Unesite ugovorenu godišnju kamatnu stopu u ćeliju C19 ,i vrijeme koje su vam pristali dati za otplatu kredita u ćeliji C20 .

📌 Korak 3: Unesite mjesečni prihod

• Imaćete samo jedan pouzdan izvor prihoda od nekretnine za iznajmljivanje, a to je vaš prihod od najma. Unesite to u ćeliju D26 .
• Možda imate druge izvore prihoda na ovoj nekretnini, ali je bolje da ih ne dodajete radi sigurnosti vaše prognoze.

📌 Završni korak: unesite podatke o mjesečnim troškovima

• Podesite upravljanje imovinom, popravke i održavanje i troškove komunalnih usluga u ćelije C33: C35 u smislu postotaka prihoda od zakupa.
• Ulazni porez na imovinu % u smislu vaše stvarne cijene kupovine u ćeliji D36 .
• Doći će godina kada će vaša nekretnina za iznajmljivanje ostati prazna. Tako da od toga nećete dobiti nikakav prihod. Smatrajte to rashodom i unesite ga kao % ukupnog prihoda u ćeliju D37 .
• Konačno, unesite trošak osiguranja i ostale troškove u ćelije D38:D39 .

Kao što vidite, mjesečni novčani tok automatski generira kalkulator.

Pročitajte više: Kako kreirati format mjesečnog izvještaja o novčanim tokovima u Excelu

Da li je ovo dobar posao za ulaganje? – Odlučite se iz Kalkulacije novčanog toka

Sada, možemo postaviti pošteno pitanje, hoće li ovo biti dobar posao? Vidite da je novčani tok pozitivan, pa to znači da ako napredujeteinvestirajte ovdje, ostvarit ćete pozitivan prihod. Dakle, mjesečni prihod od $15,07 nije veliki. Ako izračunamo COC povrat ove investicije, vidimo da je to samo 0,52% .

Nije baš atraktivan iznos! Ali ako kopamo dublje, ova investicija je unosna. Pogledajmo ispod.

Analiza profitabilnosti ulaganja:

Izračunajmo ROI ovog modela. Sada, šta je ROI ? ROI je povrat ulaganja. Budimo jasniji. Kada smo izračunali Mjesečni novčani tok , smatrali smo Mjesečni servis duga kao Odliv gotovine , što znači da je smanjio naš prihod. Ali razmislite malo drugačije. Što više otplaćujete kredit banci, više posjedujete imovinu, što znači da vraćanje kredita povećava vaš „novac“! Dakle, bez sumnje to možemo smatrati prilivom gotovine.

Mjesečna uplata banci ima dva dijela , mjesečno plaćanje kamate, i mjesečno plaćanje glavnice . Plaćanje kamate je negativno u novčanom toku. Dakle, prvo ćemo odvojiti dijelove od ukupne mjesečne uplate koristeći Excel funkcije.

📌 Koraci:

• U ćeliji G15 , umetnite sljedeću formulu i pritisnite ENTER .

Ovo će vratiti Kumulativnu kamatu za jedan mjesec.

• U ćeliju G16 unesite sljedeće