本文将讨论投资性房地产的现金流，以及现金流的组成部分。 它还将给你提供简单易行的指南，告诉你如何用一种方法做出投资决定。 投资物业现金流计算器 这里有一个xlsx格式的现金流计算器。 你可以下载并用于你的商业目的。

下载投资物业现金流计算器

在这本工作簿中，有两个工作表。 在一个工作表中，我们展示了一个计算样本，另一个工作表是作为一个计算器存在的。 从以下按钮下载。

投资物业现金流计算器.xlsx

什么是现金流？

首先让我们简单了解一下 现金流 当你经营一个企业时，有两种类型的交易涉及现金或现金等价物。 你花的钱被称为 现金流出 ，而你赚的钱则被称为 现金流入 这些交易一起被称为 现金流 房地产投资者也称它为 邮箱里的钱 现金流是 被动收入 它是被动的，因为你不需要朝九晚五的工作，也不需要做很多工作。

现在，从投资或出租物业的角度来看，什么是现金流？ 假设你要把钱投资在投资物业上，你必须考虑两件事。 你将从该物业获得多少收入，以及它将花费多少开支？

我们可以这样说。

现金流=总收入-总支出

如果你看到一个正的现金流，你可能会投资它。 但你必须远离一个负现金流的投资。

什么是投资性房地产？

投资物业 是由单个投资者或一对或一组投资者购买的房地产，通过租金收入或升值产生收入。 你可以长期投资于此类房地产（如果你想在短期内转售该房地产，则可以短期投资，以快速获利。

投资性房地产具有以下特征。

• 购买这些房屋是为了获得租金收入或资本增值，或两者兼而有之。 也是为了转售以快速获利。
• 投资性房地产不是由业主占用，也不是用于生产、供应或管理。

在Excel中创建一个投资物业现金流计算器的步骤

之前 对现金流进行预测 我们已经讨论过，现金流计算有两个基本组成部分。 收入 和 支出 你现在需要做的是详细分析你的收入来源（来自你要购买的房产）和支出（投资、银行贷款、维修等自我成本）。 不要错过任何主要的支出部分，使现金流预测尽可能准确。

现在，在下面的章节中，我们将看到如何逐步创建一个投资物业现金流的计算器。 然后，我们将看到如何使用它，随后我们将尝试决定我们的投资是否会有利润。

第1步：设置数据以计算银行的财务要求

• 在计算的第一步，你必须进行计算设置，以估计你需要多少钱来购买房产，以及总体上需要多少钱的倾斜。 税收和费用 , 房地产佣金 ，等等。
• 你可能需要添加 修复财产的费用 所以在计划阶段要考虑所有可能的投资成本项目。
• 现在，在单元格中设置名称 B7:B11 .
• 插入以下公式在 细胞C8 并将该公式拖入单元格 C9:C10 .

=C8*$D$7

• 用以下公式将它们相加，在 细胞D12 .

=SUM(D7:D11)

• 然后想一个数字，你打算自己投资多少钱，从银行贷款多少钱。 把这个项目也添加到Excel表格中的 细胞D13 .
• 然后应用以下公式得到所需的银行贷款金额，在 细胞D14 .

• 设置金额栏( D列 ，这里）的格式来 会计 因此，所有金额将以美元显示，负数将在括号内显示。

阅读更多。 如何在Excel中创建现金流量表格式

第2步：插入PMT函数进行每月偿债计算

• 现在，你必须在计算器中再做一个部分，用于 月度债务支付 计算。 设置两行为 年利率 和 贷款条款 (你将通过与各银行协商解决这些问题）。
• 为了计算每月的贷款支付，有 PMT功能 在Excel中插入带有适当参数的函数。
• 现在，在以下公式中插入 细胞D21 .

请注意。

• 将利率除以12 ，因为你的计算器要计算每月的贷款偿还额，而利率则是设定为一年。
• 以同样的方式，在 ǞǞǞ 将是贷款期限的12倍，以年为单位。
• 光伏( 现值 )将与采取的总贷款相同)。
• 考虑到FV ( 未来价值 )为0。在一年的期限结束后，你将不再向银行偿还任何东西，所以从银行的角度来看，FV为0。
• 由于你要在月初进行贷款支付，所以要设定 [类型] 参数为1。如果你计划在月末付款，则将其设为0。

阅读更多。 如何在Excel中计算未来现金流的现值

第3步：添加部分来计算月收入

• 现在创建一个部分，用于 月收入 .考虑两行为 租金收入 和 其他收入 (如应用、洗衣等)。
• 应用以下公式在 细胞D28 .

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第4步：添加月度支出

• 在 第2步 我们已经计算出 每月偿债额 或 抵押贷款 分别，所以我们将在这一步中包括其他支出。

我们在此考虑了以下几点。

• 物业管理
• 维修和保养
• 财产税
• 保险
• 空缺职位 (将解释本文的下一个主要部分)
• 公用事业
• 其他

• 好好分析你的案例，并据此进行计算。
• 把名字放在单元格中 B33:B39 .
• 插入以下公式在 细胞D33 .

• 拖动填充柄，将公式复制到 细胞D35 .
• ǞǞǞ 负号 这里是为了表明这些是支出。
• 插入以下公式在 细胞D36 以计算出 财产税 .

• 插入以下公式在 细胞D37 考虑到房产在一年中的某一时期没有被租用，来计算成本。

• 要计算总支出，请应用以下公式，在 细胞D40 .

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第5步：累积收入和支出结果，插入每月现金流的公式

现在，创建一个章节，以便最后 每月现金流 .积累的结果 每月偿债额 , 每月支出 ，以及 月收入 由于费用是负数，所以加法将返回适当的结果。

• 据此插入以下内容。

在D45单元格。

在D46细胞中。

在D47细胞中。

• 插入以下公式在 细胞D48 来计算每月的现金流。

在这里，我们已经完成了在Excel中创建一个投资物业现金流计算器。

如何使用投资物业现金流计算器

现在，我们将看到如何使用计算器。 请看并应用以下步骤来实现这一点。

📌 第1步：输入数据以计算银行的财务要求

• 从经纪人那里，或利用你的联系或自我调查，估计房产的市场价值。 将该价值输入到 细胞D7 .
• 了解税收和其他费用、律师费用、评估和房地产佣金占实际购买价格的百分比。 在单元格中输入这些信息 C8:C10 .
• 在与相关的专业人员讨论了财产修复问题后，估计修复成本。 在下面插入价值 细胞D11 .

• 现在，从你的口袋中输入你要投资的金额，在 细胞D13 .

📌 第2步：插入必要的数据以计算每月偿债额

• 你已经向一家合适的银行申请了贷款，请在下面输入协商好的年利率。 细胞C19 以及他们同意给你的偿还贷款的时间。 细胞C20 .

📌 第3步：插入月收入

• 你只有一个可靠的租房收入来源，那就是你的租金收入。 将其输入 细胞D26 .
• 你可能在这个财产上有其他的收入来源，但为了你的预测安全，最好不要添加它们。

📌 最后一步：输入每月支出数据

• 在单元格中设置物业管理、维修和保养以及公用事业费用 C33: C35 以租金收入的百分比计算。
• 以你的实际购买成本为基础，输入房产税%。 细胞D36 .
• 有一年，你的出租物业会一直空置，所以你不会从中获得任何收入。 将其视为一项支出，并将其作为总收入的一个百分比输入到 细胞D37 .
• 最后，在单元格中输入保险费用和其他费用。 D38:D39 .

如你所见，每月的现金流是由计算器自动生成的。

阅读更多。 如何在Excel中创建月度现金流量表格式

这是否是一个好的投资交易？

现在，我们可以持有一个公平的问题，这将是一个好的交易吗？ 你看现金流是正的，所以这意味着如果你在这里提前投资，你将产生正的收入。 所以，但每月的 $15.07 如果我们计算这项投资的COC回报，我们会发现它只有 0.52% .

这不是一个非常有吸引力的数额！但如果我们深入挖掘，这项投资是一个有利可图的投资。 让我们看看下文。

投资的盈利性分析。

让我们计算一下 投资回报率 现在，什么是 投资回报率 ? 投资回报率 让我们说得更清楚些，当我们计算出 每月现金流 ，我们认为 每月偿债额 作为 现金流出 但换个角度想，你向银行偿还的贷款越多，你拥有的房产就越多，这意味着偿还贷款是在增加你的 "钱"！所以，我们无疑可以把它视为现金流入。

ǞǞǞ 每月向银行付款 有 两部分 , 每月支付的利息。 和 每月本金支付 在现金流中，利息支付是负数。 因此，我们将首先使用Excel函数从每月总支付中分离出部分。

📌步骤。

• 在 细胞G15 ，插入以下公式，并按 进入 .

这将返回 累计利息支付 在一个月内。

• 在 细胞G16 ，输入以下公式。

有了这个，你将得到一个 累计本金支付 在一个月内。

• 由于我们考虑的是 每月本金支付 作为 现金流入 现在，把它放在 细胞G18 与一个 负号 在它之前。
• 输入的是 每月现金流 前面计算的是 细胞G17 .
• 所以 无本金支付的每月现金流 可以通过应用以下公式来计算 细胞G19 .

• 将结果乘以12，得到 无本金支付的年度现金流 在 细胞G20 .

• 现在，如果你计算一下 投资回报率 ，它将是 18.97% 这是一个很好的利润数额。

唯一的问题是，你现在还没有得到全部的利润作为硬通货。 你必须等到把整个银行贷款还清后才能得到这笔钱。 所以，也许这将是一笔好交易！同样，投资决定不是那么简单的。 有许多因素需要考虑，我们还没有包括在我们的文章中，因为我们的目标是为你提供一个投资房地产的计算器。只有现金流。

阅读更多。 如何在Excel中计算累计现金流（含快速步骤）

总结

所以，我们已经讨论了如何在Excel中制作一个投资物业现金流计算器，并演示了如何使用它。 如果你喜欢这篇文章，请在评论框中告诉我们。 如果你在使用该计算器时遇到任何困难，请向我们提出。

想阅读更多与Excel相关的文章，请访问我们的博客 ǞǞǞ 谢谢你。