この記事では、投資不動産のキャッシュフロー、およびキャッシュフローの構成要素について説明します。 そして、それを使って投資判断を行う方法について、シンプルで簡単なガイドラインを提供します。 投資物件キャッシュフロー計算機 キャッシュフロー計算機（xlsx形式）を添付していますので、ダウンロードしてご利用ください。

投資用不動産キャッシュフロー計算機ダウンロード

このワークブックには、計算例を示したワークシートと、計算機として使用できるワークシートがあります。 以下のボタンからダウンロードしてください。

投資不動産キャッシュフローカリキュレーター.xlsx

キャッシュフローとは？

をまず簡単に把握しましょう。 キャッシュ・フロー .ビジネスを行う上で、現金や現金同等物を使った取引は2種類あります。 使ったお金は、以下のように呼ばれます。 キャッシュアウト と呼ばれるのに対し、稼いだお金は キャッシュ・イン・フロー これらの取引は、まとめて「取引」と呼ばれています。 キャッシュ・フロー 不動産投資家もこう呼ぶ メールボックスマネー キャッシュフローは 受動的収入 賃貸物件は、購入者に利益をもたらすものであり、9時から5時まで働く必要も、多くの仕事をする必要もないため、パッシブであると言えます。

さて、投資物件、賃貸物件から見たキャッシュフローとは何でしょうか。 投資物件に資金を投入すると仮定しましょう。 その物件からどれだけの収入が得られるか、どれだけの経費がかかるか、この2点を考えなければなりません。

と言えるでしょう。

キャッシュフロー＝総収入-総支出

キャッシュフローがプラスであれば、投資することになるだろうが、キャッシュフローがマイナスであれば、投資しないに越したことはない。

投資用不動産とは？

投資不動産 は、単一の投資家、または投資家のペアやグループが、賃料収入や値上がり益を得るために購入する不動産です。 このような不動産には、長期的（または短期的に転売する場合は短期的）に投資して、短期間で利益を上げることができます。

投資用不動産は、次のような特徴があります。

• 賃貸収入や増資、またはその両方を目的に購入されます。 また、転売してすぐに利益を得ることも可能です。
• 投資不動産とは、所有者が居住しておらず、生産、供給、管理のために使用されていないものをいいます。

投資用不動産のキャッシュフロー計算機をExcelで作成する手順

前 キャッシュフロー予測 キャッシュフロー計算には、2つの基本的な要素があることはすでに説明した。 収入 と 費用 これから必要なことは、収入源（購入予定物件）と支出（投資、銀行ローン、メンテナンスなどの自己コスト）を詳細に分析することです。 キャッシュフロー予測をできるだけ正確にするために、大きな支出要素を見逃さないようにしましょう。

さて、以下では、投資物件のキャッシュフローを計算するための電卓を順を追って作成し、その使い方を確認し、その後、投資が利益を生むかどうかを判断してみたいと思います。

ステップ1：銀行からの必要資金を計算するためのデータを設定する

• 計算の最初のステップでは、物件を購入するためにどれくらいのお金が必要なのか、全体的に含めるとどれくらいの費用がかかるのかを見積もるための計算設定をする必要があります。 税金と手数料 , ふどうさんばいりつ など。
• を追加する必要があるかもしれません。 物件再生のための費用 そのため、計画段階では、投資にかかる可能性のあるすべてのコスト項目を検討します。
• ここで、セルに名前を設定します B7:B11 .
• に次の数式を挿入します。 セルC8 をクリックし、数式をセルにドラッグします。 C9:C10 .

=C8*$D$7

• で以下の式で和算します。 セルD12 .

=SUM(D7:D11)です。

• そして、自分で投資する金額はいくらで、銀行から融資を受ける金額はいくらかという数字を考えましょう。 のExcelシートにも項目を追加してください。 セルD13 .
• そして、次の計算式に当てはめて、必要な銀行借入額を求めます。 セルD14 .

• 金額欄の設定( D列 へのフォーマットです。 会計処理 そのため、金額はすべて米ドルで表示され、マイナスの金額は括弧内に表示されます。

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ステップ2：月次債務サービス計算のためのPMT関数の挿入

• のために、電卓に別のセクションを作る必要があります。 月賦 を2行セットして計算します。 年利率 と 貸出条件 (各銀行と交渉して解決することになります）。
• 月々のローン返済額を計算するためには PMT機能 次の行に関数を適切な引数で挿入してください。
• では、次の数式を セルD21 .

注

• 金利を12で割る 金利は1年分設定されていますが、電卓は月々の返済額を計算しますから。
• 同じように パー は、年数にして12倍の借入期間となります。
• PV ( 現在価値 )は、借入金総額と同じになる)。
• FVを考える( 将来価値 )を0とすると、期末の条件以降は銀行への返済がなくなるので、銀行から見たFVは0となります。
• 月初にローンの支払いを行うので、設定する [タイプ]を選択します。 月末に支払いを行う予定がある場合は、0に設定してください。

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ステップ3：月収を計算するセクションを追加する

• のセクションを作成します。 月収 について、2つの行を考えてみましょう。 賃貸収入 と その他の収入 (アプリケーションや洗濯など）。
• で以下の式を適用します。 セルD28 .

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ステップ4：毎月の支出を追加する

• で ステップ2 を計算しました。 月次債務残高 または モーテージ を別途用意し、このステップで他の支出を含めることにします。

ここでは、以下のように考えています。

• プロパティマネジメント
• 修理・メンテナンス
• 固定資産税
• 保険
• 空室状況 (次のメインセクションで説明します)
• ユーティリティ
• その他

• 自分のケースをよく分析し、それに基づいて計算をする。
• セルに名前を入れる B33:B39 .
• に次の数式を挿入します。 セルD33 .

• 塗りつぶしハンドルをドラッグして、数式をコピーして セルD35 .
• があります。 げんごう は、これらが支出であることを示すものです。
• に次の数式を挿入します。 セルD36 を計算します。 固定資産税 .

• に次の数式を挿入します。 セルD37 を、一定期間賃貸していないことを考慮し、原価計算を行う。

• 総費用を計算するために、以下の計算式を適用します。 セルD40 .

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ステップ5：収支の結果を蓄積し、月次キャッシュフローの計算式を挿入する

ここで、最後のセクションを作成します。 月次キャッシュフロー の成果を蓄積する。 月次債務残高 , 月次費用 そして 月次売上高 経費は負に置かれるので、ここでは加算が正しい結果を返します。

• 適宜、以下を挿入してください。

セルD45に

セルD46にて。

セルD47にて。

• に次の数式を挿入します。 セルD48 を使って、毎月のキャッシュフローを計算します。

ここでは、エクセルで投資用不動産のキャッシュフロー計算機を作成するところまでです。

投資用不動産キャッシュフロー計算機の使い方

では、電卓の使い方を確認します。 そのために以下の手順を見て、応用してください。

📌 ステップ1：銀行からの必要資金を算出するためのデータ入力

• 仲介業者から、またはリンクアップや自己調査により、不動産の市場価格を推定する。 に値を入力する。 セルD7 .
• 税金などの諸費用、弁護士費用、査定、不動産手数料の実際の購入価格に対する比率を知ることができる。 セルに入力する C8:C10 .
• 専門家と協議の上、リハビリの費用を見積もる。 に値を入れる。 セルD11 .

• では、あなたのポケットから投資する金額を入力し セルD13 .

📌 ステップ2：月次債務残高を計算するために必要なデータを挿入します。

• すでに適切な銀行にローンを申し込んでいる場合。 年利の交渉額を以下のように入力します。 セルC19 また、返済のための時間的な制約もあります。 セルC20 .

📌 ステップ3：月収を入れる

• 賃貸物件から得られる頼もしい収入源は、家賃収入だけです。 それを入力します。 セルD26 .
• この物件には他の収入源があるかもしれませんが、予想の安全性のために追加しない方が良いでしょう。

📌 最終ステップ：月々の支出データを入力する

• プロパティマネジメント、修繕・維持費、光熱費をセルに設定 C33: C35 は、家賃収入に対する割合で表したものです。
• での実際の購入費用に換算して、固定資産税％を入力します。 セルD36 .
• 賃貸物件が空室のままの年もありますから、そこから収入は得られません。 これを経費として考え、総収入に対する割合で、以下のように入力します。 セルD37 .
• 最後に、保険料やその他の費用をセルに入力します。 D38:D39 .

ご覧のように、月々のキャッシュフローは計算機で自動的に生成されます。

続きを読む エクセルで月次キャッシュフロー計算書フォーマットを作成する方法

キャッシュフロー計算から判断する。

さて、これは良い取引になるのでしょうか？ キャッシュフローはプラスなので、ここに先行投資すれば、プラスの収益が得られるということです。 だからといって、毎月の $15.07 この投資のCOCリターンを計算すると、わずか1,000万円。 0.52% .

あまり魅力的な金額ではない！しかし、深く掘り下げると、この投資は有利なものである。 以下を見てみよう。

投資の収益性分析。

を計算してみよう。 ROI さて、このモデルの ROI ? ROI は投資収益率である。 もっとはっきりさせよう。 月次キャッシュフロー を検討しました。 月次債務残高 かわりに キャッシュアウト しかし、少し考えてみてください。 銀行にローンを返済すればするほど、不動産を所有することになりますから、ローンを返済することで「お金」が増えていることになります！ ですから、キャッシュインフローと考えて間違いないでしょう。

があります。 銀行への毎月の支払い額 持つ 二部 , 毎月の利息の支払い と 月元払い そこで、まずExcelの関数を使って、毎月の支払総額から支払利息を分離します。

📌ステップス。

• で セルG15 を選択し、次の数式を挿入して、 を押します。 エンタメ .

を返します。 累積支払利息 1ヶ月で

• で セルG16 は、次の式を入力します。

これを使えば 累積元本支払額 1ヶ月で

• を検討しているので 毎月の元本返済額 かわりに キャッシュ・イン・フロー さあ、入れろ セルG18 を持っています。 ふごう その前に
• を入力します。 月次キャッシュフロー で先に計算した。 セルG17 .
• だから 元本返済を伴わない月次キャッシュフロー で以下の式を適用して計算することができます。 セルG19 .

• その結果に12を掛けると 元本返済がない場合の年間キャッシュフロー において セルG20 .

• 今、計算すると ROI になります。 18.97% これは十分な利益と言えるでしょう。

ただ、今現金として利益を得られるわけではありません。 銀行ローンをすべて支払うまで、物理的にお金を得るのを待たなければなりません。 だから、もしかしたら良い取引になるかもしれません！繰り返しますが、投資の決定はそんなに簡単ではありません。 私たちの目標は投資不動産の計算機を提供することなので、この記事には含まれていませんが考慮すべき多くの要因があります。キャッシュフローのみ。

続きを読む エクセルで累積キャッシュフローを計算する方法（簡単な手順付き）

結論

以上、投資物件キャッシュフロー計算機の作り方と使い方を紹介しました。 もし、この記事が気に入ったら、コメント欄でお知らせください。 計算機の使い方で困ったことがあったら、私たちに聞いてください。

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