У цій статті ми обговоримо грошовий потік інвестиційної нерухомості та його складові, а також дамо вам прості та зрозумілі рекомендації щодо прийняття інвестиційних рішень за допомогою Калькулятор грошових потоків від інвестиційної нерухомості У форматі xlsx тут прикріплено Калькулятор грошових потоків, який Ви можете завантажити та використовувати для своїх бізнес-цілей.

Завантажити калькулятор грошових потоків інвестиційної нерухомості

У цій книзі є два робочих аркуші. На одному ми показали приклад розрахунку, інший аркуш є у вигляді калькулятора. Завантажити його можна за наступною кнопкою.

Калькулятор грошових потоків інвестиційної нерухомості.xlsx

Що таке грошовий потік?

Давайте спочатку коротко проаналізуємо, що таке Грошовий потік Коли ви ведете бізнес, є два типи операцій з грошовими коштами або їх еквівалентами. Гроші, які ви витрачаєте, називаються Відтік грошових коштів а гроші, які ви заробляєте, називаються Надходження грошових коштів Ці операції разом відомі як Грошові потоки Інвестори в нерухомість також називають його Поштова скринька Гроші Грошовий потік - це пасивний дохід дохід, який приносить орендована нерухомість своєму покупцеві. Він є пасивним, тому що для цього не потрібно працювати з 9 до 5, або ж не потрібно виконувати багато роботи.

Тепер, що таке грошовий потік з точки зору інвестиційної або орендної нерухомості? Припустимо, що ви збираєтеся вкласти свої гроші в інвестиційну нерухомість. Ви повинні враховувати дві речі. Скільки доходу ви збираєтеся отримати від нерухомості і скільки витрат вона буде коштувати?

Ми можемо так сказати,

Грошовий потік = Загальні доходи - Загальні витрати

Якщо ви бачите позитивний грошовий потік, ви, ймовірно, збираєтеся інвестувати в нього. Але ви повинні триматися подалі від інвестицій з негативним грошовим потоком.

Що таке інвестиційна нерухомість?

Інвестиційна нерухомість це нерухомість, придбана одним інвестором або парою чи групою інвесторів з метою отримання доходу за рахунок орендної плати або приросту вартості. Інвестувати в таку нерухомість можна на довгостроковий період (або короткостроковий, якщо ви хочете перепродати нерухомість незабаром з метою отримання швидкого прибутку).

Інвестиційна нерухомість має наступні ознаки:

• Їх купують для отримання орендного доходу або приросту капіталу, або і того, і іншого, а також для перепродажу з метою отримання швидкого прибутку.
• Інвестиційна нерухомість не зайнята власником, не використовується у виробництві, постачанні або управлінні.

Покрокове створення калькулятора грошових потоків інвестиційної нерухомості в Excel

До складання прогнозу щодо руху грошових коштів Для того, щоб розрахувати грошові потоки вашої майбутньої інвестиції, ви повинні зібрати певні дані та зробити деякі обґрунтовані припущення. Ми вже обговорювали, що розрахунок грошових потоків складається з двох основних компонентів. Доходи і Витрати Тепер вам потрібно детально проаналізувати джерела доходів (від нерухомості, яку ви збираєтеся придбати) та витрати (собівартість інвестицій, банківський кредит, утримання і т.д.). Не пропустіть жодного важливого компонента витрат, щоб зробити прогноз грошових потоків максимально точним.

Тепер, у наступних розділах, ми розглянемо, як покроково створити калькулятор грошового потоку інвестиційної нерухомості, подивимося, як ним користуватися, а потім спробуємо вирішити, чи буде наша інвестиція приносити прибуток, чи ні.

Крок 1: Задати дані для розрахунку фінансових вимог від банку

• На першому етапі розрахунку Вам необхідно зробити попередні розрахунки, щоб оцінити, скільки грошей Вам знадобиться для придбання нерухомості, і скільки це буде коштувати в цілому, включаючи всі витрати. податки та збори , комісія з нерухомості і т.д.
• Можливо, вам потрібно буде додати витрати на відновлення майна Тому врахуйте всі можливі статті витрат на інвестиції ще на етапі планування.
• Тепер задайте імена в комірках B7:B11 .
• Вставте наступну формулу в комірка С8 і перетягніть формулу в клітинки C9:C10 .

=C8*$D$7

• Підсумуйте їх за наступною формулою в комірка D12 .

=SUM(D7:D11)

• Потім прикиньте, скільки грошей ви вкладете самі, а скільки візьмете в кредит у банку. Додайте цей пункт також на аркуш Excel в комірка D13 .
• Далі застосуйте наступну формулу, щоб отримати необхідну суму банківського кредиту в комірка D14 .

• Встановіть колонку "Сума" ( колонка D , тут) у форматі до бухгалтерський облік В результаті, всі суми будуть наведені в доларах США, а від'ємні суми будуть наведені в дужках.

Читати далі: Як створити формат звіту про рух грошових коштів в Excel

Крок 2: Вставте функцію PMT для щомісячного розрахунку обслуговування боргу

• Тепер в калькуляторі потрібно зробити ще один розділ для щомісячна виплата боргу Встановити два рядки для Річна процентна ставка і Умови кредитування (це буде врегульовано шляхом переговорів з відповідним банком).
• Для розрахунку щомісячних платежів по кредиту існує Функція PMT Вставте функцію в наступному рядку з відповідними аргументами.
• Тепер вставте наступну формулу в комірка D21 .

Зауважте:

• Відсоткову ставку поділити на 12 оскільки Ваш калькулятор розраховує щомісячний платіж по кредиту, в той час як процентна ставка встановлена на рік.
• Так само, як і в nper буде в 12 разів перевищувати термін кредиту в роках.
• PV ( Теперішня вартість ) буде дорівнювати загальній сумі взятого кредиту).
• Розглянемо FV ( Майбутня вартість Після закінчення року Ви вже нічого не будете повертати банку, тому FV дорівнює нулю з точки зору банку.
• Оскільки ви збираєтеся здійснювати платіж по кредиту на початку місяця, встановіть значення [тип] аргумент 1, якщо ви плануєте здійснити платіж в кінці місяця, встановіть його в 0.

Читати далі: Як розрахувати теперішню вартість майбутніх грошових потоків в Excel

Крок 3: Додайте розділ для розрахунку щомісячного доходу

• Тепер створіть розділ для Щомісячний дохід Розглянемо два рядки для Дохід від оренди і Інші доходи (наприклад, нанесення, прання тощо).
• Застосовуйте наступну формулу в комірка D28 .

Читати далі: Створення формату звіту про рух грошових коштів непрямим методом в Excel

Крок 4: Додайте щомісячні витрати

• В крок 2 ми підрахували Щомісячне обслуговування боргу або Іпотека окремо, тому ми включимо інші видатки в цей крок.

Тут ми розглянули наступне.

• Управління нерухомістю
• Ремонт і технічне обслуговування
• Податки на майно
• Страхування
• Вакансія (буде пояснено в наступному розділі цієї статті)
• Комунальні послуги
• Інші

• Добре проаналізуйте свій випадок і відповідно до цього робіть розрахунки.
• Впишіть прізвища в клітинки B33:B39 .
• Вставте наступну формулу в комірка D33 .

• Перетягніть маркер заповнення, щоб скопіювати формулу в комірка D35 .
• На сьогоднішній день, на жаль, це не так. знак мінус тут вказується, що це видатки.
• Вставте наступну формулу в комірка D36 для розрахунку податки на майно .

• Вставте наступну формулу в комірка D37 розрахунок вартості з урахуванням того, що майно не здавалося в оренду протягом певного періоду року.

• Для підрахунку загальної суми витрат застосуйте наступну формулу в розділі комірка D40 .

Читати далі: Створення формату звіту про рух грошових коштів прямим методом в Excel

Схожі читання

• Як розрахувати чистий грошовий потік в Excel (3 приклади)
• Підготовка щоденного звіту про рух грошових коштів у форматі Excel
• Як розрахувати операційний грошовий потік в Excel (2 простих способи)
• Застосування формули дисконтування грошових потоків в Excel
• Як розрахувати термін окупності в Excel (покроково)

Крок 5: Накопичуємо результати доходів і витрат та вставляємо формулу для щомісячного грошового потоку

Тепер створіть розділ для фіналу Щомісячний грошовий потік Акумулювати результати Щомісячне обслуговування боргу , Щомісячні витрати і Щомісячна виручка Складіть їх всі. Оскільки витрати ставляться з від'ємним знаком, то додавання дасть тут правильний результат.

• Вставити наступне відповідно.

У камері D45:

У камері D46:

У камері D47:

• Вставте наступну формулу в комірка D48 розрахувати щомісячний грошовий потік:

На цьому ми завершуємо створення калькулятора грошових потоків інвестиційної нерухомості в Excel.

Як користуватися калькулятором грошових потоків інвестиційної нерухомості

Тепер подивимося, як користуватися калькулятором. Для цього подивіться і застосуйте наступні кроки.

📌 Крок 1: Вихідні дані для розрахунку фінансових вимог до банку

• За допомогою брокера, або використовуючи посилання, або самостійно, оцініть ринкову вартість нерухомості. Введіть вартість в комірка D7 .
• Дізнайтеся про податки та інші збори, витрати на адвоката, оцінку та комісійні з нерухомості у відсотках від фактичної ціни покупки. Введіть їх у клітинки C8:C10 .
• Оцініть вартість відновлення після обговорення відновлення майна з відповідним фахівцем. Внесіть значення в комірка D11 .

• Тепер введіть суму, яку ви збираєтеся інвестувати зі своєї кишені в комірка D13 .

📌 Крок 2: Введіть необхідні дані для розрахунку щомісячного обслуговування боргу

• Ви вже подали заявку на кредит у відповідний банк. Введіть узгоджену процентну ставку в полі комірка C19 і час, який вони погодилися дати вам для погашення кредиту в комірка С20 .

📌 Крок 3: Вставте щомісячний дохід

• У вас буде тільки одне надійне джерело доходу від оренди житла - це дохід від орендної плати. Вказуйте його в наступних графах комірка D26 .
• У Вас можуть бути інші джерела доходу на цю нерухомість, але краще їх не додавати для Вашої прогнозної безпеки.

📌 Останній крок: введення даних про щомісячні витрати

• Задайте в комірках витрати на управління майном, ремонт та утримання, комунальні послуги C33: C35 у відсотках від орендної плати.
• Податок на вхідне майно % від фактичної вартості покупки в комірка D36 .
• Буде рік, коли ваша орендована нерухомість буде пустувати, і ви не отримаєте від неї ніякого доходу. Вважайте це витратами і введіть їх у вигляді % від загального доходу в комірка D37 .
• Нарешті, введіть вартість страхування та інші витрати в клітинки D38:D39 .

Як бачите, щомісячний грошовий потік автоматично генерується калькулятором.

Читати далі: Як створити формат місячного звіту про рух грошових коштів в Excel

Чи вигідна ця пропозиція для інвестування - визначтеся з розрахунком грошових потоків

Тепер ми можемо поставити справедливе запитання, чи буде це гарною угодою? Ви бачите, що грошовий потік позитивний, а це означає, що якщо ви авансом інвестуєте сюди, ви отримаєте позитивний дохід. Так, але щомісяця $15.07 Якщо порахувати COC повернення цієї інвестиції, то побачимо, що вона становить лише 0.52% .

Не дуже приваблива сума, але якщо копнути глибше, то ця інвестиція є вигідною. Подивимось далі.

Аналіз прибутковості інвестицій:

Розрахуємо РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ цієї моделі. Тепер, що таке РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ ? РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ це рентабельність інвестицій. Давайте прояснимо. Коли ми підрахували Щомісячний грошовий потік ми розглянули Щомісячне обслуговування боргу як Відтік грошових коштів Але подумайте трохи інакше: чим більше ви виплачуєте кредит банку, тим більше ви володієте майном, а значить, виплачуючи кредит, ви збільшуєте свої "гроші"! Отже, ми можемо без сумніву вважати це припливом грошових коштів.

На сьогоднішній день, на жаль, це не так. Щомісячний платіж до банку має дві частини , щомісячна виплата відсотків, і щомісячний платіж за основним боргом Відсотковий платіж є від'ємним у грошовому потоці, тому ми спочатку відокремимо частини від загального щомісячного платежу за допомогою функцій Excel.

Сходинки:

• В комірка G15 введіть наступну формулу та натисніть ENTER .

Це дозволить повернути Кумулятивна виплата процентів за один місяць.

• В комірка G16 введіть наступну формулу,

Завдяки цьому ви отримаєте Кумулятивний платіж за основним боргом за один місяць.

• Оскільки ми розглядаємо Щомісячний платіж за основним боргом як Приплив грошових коштів А тепер вставляй. комірка G18 з негативний знак до нього.
• Введіть Щомісячний грошовий потік Розраховано раніше в комірка G17 .
• Тож, на сьогоднішній день Щомісячний грошовий потік без урахування погашення основного боргу можна розрахувати, застосувавши наступну формулу в комірка G19 .

• Помножте результат на 12, щоб отримати Річний грошовий потік без урахування погашення основної суми боргу в осередок G20 .

• Тепер, якщо порахувати РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ це буде 18.97% А це непоганий прибуток.

Єдине, що ви не отримаєте весь прибуток у вигляді готівки на даний момент. Ви повинні почекати, щоб отримати гроші фізично, поки не виплатите весь банківський кредит. Так що, можливо, це буде хороша угода! Знову ж таки, інвестиційні рішення не такі прості. Є багато факторів, які слід враховувати, які ми не включили в нашу статтю, тому що наша мета - надати вам калькулятор для інвестиційної нерухомості.Тільки грошовий потік.

Читати далі: Як розрахувати кумулятивний грошовий потік в Excel (покроково)

Висновок

Отже, ми розглянули, як зробити калькулятор грошових потоків інвестиційної нерухомості в Excel і продемонстрували, як ним користуватися. Якщо вам сподобалася ця стаття, будь ласка, повідомте нам про це в коментарях. Запитайте нас, якщо у вас виникли труднощі в роботі з калькулятором.

Щоб прочитати більше статей про Excel, відвідайте наш блог ExcelWIKI Дякую.