فهرست مطالب
این مقاله جریان نقدی اموال سرمایه گذاری و اجزای جریان نقدی را مورد بحث قرار می دهد. و همچنین دستورالعمل های ساده و آسانی را در مورد نحوه تصمیم گیری برای سرمایه گذاری با استفاده از ماشین حساب جریان نقدی دارایی سرمایه گذاری در اکسل به شما می دهد. یک ماشین حساب جریان نقدی با فرمت xlsx در اینجا پیوست شده است. می‌توانید آن را دانلود کنید و برای اهداف تجاری خود استفاده کنید.
دانلود ماشین حساب جریان نقدی سرمایه‌گذاری
دو کاربرگ در این کتاب کار وجود دارد. در یکی، ما یک محاسبه نمونه را نشان داده ایم، کاربرگ دیگر به عنوان یک ماشین حساب در آنجا قرار دارد. آن را از دکمه زیر دانلود کنید.
Investment Property Cash Flow Calculator.xlsx
Cash Flow چیست؟
اجازه دهید ابتدا ایده مختصری از جریان نقدی داشته باشیم. هنگامی که شما یک تجارت را اداره می کنید، دو نوع تراکنش با پول نقد یا معادل پول نقد وجود دارد. پولی که خرج می کنید جریان نقدی نامیده می شود، در حالی که پولی که به دست می آورید به عنوان جریان نقدی شناخته می شود. این تراکنش ها با هم به عنوان جریان های نقدی شناخته می شوند. سرمایه گذاران املاک نیز آن را پول صندوق پستی می نامند. جریان نقدی درآمد غیرفعال است که ملک اجاره ای برای خریدار خود ایجاد می کند. منفعل است زیرا مجبور نیستید برای آن 9-5 وظیفه انجام دهید، یا نباید کارهای زیادی انجام دهید.
اکنون، جریان نقدی از منظر سرمایه گذاری یا اجاره ملک چیست؟ بیایید فرض کنیم که قرار است پول خود را در یک سرمایه گذاری سرمایه گذاری کنیدفرمول، =CUMPRINC(C19/12,C20*12,D14,1,C20*12,1)/(C20*12)
با این، پرداخت اصل تجمعی را در یک ماه دریافت خواهید کرد.
- از آنجایی که اکنون پرداخت اصل ماهانه را به عنوان ورود نقدی در نظر می گیریم، آن را در سلول G18 با یک علامت منفی قبل از آن.
- جریان نقدی ماهانه را که قبلاً در سلول G17 محاسبه شده بود وارد کنید.
- بنابراین جریان نقدی ماهانه بدون پرداخت اصلی را می توان با اعمال فرمول زیر در سلول G19 محاسبه کرد.
=SUM(G17:G18) 
- نتیجه را در 12 ضرب کنید تا جریان نقدی سالانه بدون پرداخت اصلی در سلول G20 .
=G19*12
- اکنون، اگر ROI را محاسبه کنید، 18.97% خواهد بود. که مقدار خوبی از سود است.
تنها چیزی که وجود دارد این است که تا به حال کل سود را به عنوان پول نقد دریافت نکرده اید. باید منتظر بمانید تا پول را به صورت فیزیکی دریافت کنید تا کل وام بانکی را پرداخت کنید. بنابراین، شاید معامله خوبی باشد! باز هم، تصمیمات سرمایه گذاری چندان ساده نیست. عوامل زیادی وجود دارد که باید در نظر بگیرید که ما آنها را در مقاله خود لحاظ نکرده ایم زیرا هدف ما ارائه یک ماشین حساب فقط برای جریان نقدی دارایی سرمایه گذاری است.
بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه جریان نقد تجمعی در اکسل (با گام های سریع)
نتیجه گیری
بنابراین، ما در مورد چگونگی ساخت یک ماشین حساب جریان نقدی ملک سرمایه گذاری دراکسل و نحوه استفاده از آن را نشان داد. اگر این مقاله را دوست دارید، لطفاً در کادر نظر به ما اطلاع دهید. اگر در استفاده از ماشین حساب با مشکلی مواجه شدید، از ما بپرسید.
برای خواندن مقالات بیشتر مرتبط با اکسل، از وبلاگ ما ExcelWIKI دیدن کنید. متشکرم.
ویژگی. شما باید دو مورد را در نظر بگیرید. قرار است چقدر از ملک درآمد داشته باشید و هزینه آن چقدر خواهد بود؟ – کل هزینهاگر جریان نقدی مثبتی مشاهده کردید، احتمالاً قصد دارید روی آن سرمایه گذاری کنید. اما باید از سرمایه گذاری با جریان نقدی منفی دوری کنید.
املاک سرمایه گذاری چیست؟
املاک سرمایه گذاری املاکی است که توسط یک فرد خریداری می شود. سرمایه گذار منفرد یا یک جفت یا گروه سرمایه گذار برای ایجاد درآمد از طریق درآمد اجاره یا افزایش ارزش. شما می توانید در چنین املاکی برای بلندمدت سرمایه گذاری کنید (یا اگر می خواهید در کوتاه مدت ملک را مجدداً بفروشید تا به سود سریع برسید.
اموال سرمایه گذاری دارای ویژگی های زیر است:
- آنها برای درآمد اجاره یا افزایش سرمایه یا هر دو خریداری می شود. همچنین برای فروش مجدد برای سود سریع.
- مالک سرمایه گذاری توسط مالک اشغال نشده و در تولید، عرضه یا اداره استفاده نمی شود.
مراحل ایجاد یک ماشین حساب جریان نقدی ملک سرمایه گذاری در اکسل
قبل از پیش بینی جریان نقدی سرمایه گذاری آینده خود، باید مقداری جمع آوری کنید داده‌ها، و حدس‌های دقیقی انجام دهید. ما قبلاً بحث کرده‌ایم که محاسبه جریان نقدی دارای دو جزء اساسی است. درآمد و هزینه . آنچه شما باید انجام دهید این است که اکنون منابع درآمد خود را تجزیه و تحلیل کنید (از ملکی که قصد خرید آن را دارید)و مخارج (خود هزینه برای سرمایه گذاری، وام بانکی، تعمیر و نگهداری و غیره) به تفصیل. برای اینکه پیش‌بینی جریان نقدی تا حد امکان دقیق باشد، هیچ جزء مخارج اصلی را از دست ندهید.
اکنون، در بخش‌های بعدی، خواهیم دید که چگونه می‌توانیم یک ماشین حساب برای جریان نقدی دارایی سرمایه‌گذاری گام به گام ایجاد کنیم. گام. سپس نحوه استفاده از آن را خواهیم دید و بعداً سعی خواهیم کرد تصمیم بگیریم که آیا سرمایه گذاری ما سود خواهد داشت یا خیر.
مرحله 1: تنظیم داده ها برای محاسبه نیازهای مالی از بانک
- در مرحله اول محاسبه، شما باید یک تنظیم محاسباتی انجام دهید تا تخمین بزنید که برای خرید ملک به چه مقدار پول نیاز دارید و هزینه کلی آن چقدر است. مالیات و کارمزدها ، کمیسیون املاک ، و غیره.
- شما ممکن است نیاز داشته باشید هزینه ای برای بازسازی ملک پس از خرید اضافه کنید. بنابراین تمام موارد هزینه ممکن را برای سرمایه گذاری در مرحله برنامه ریزی در نظر بگیرید.
- اکنون، نام ها را در سلول های B7:B11 تنظیم کنید.
- فرمول زیر را در <1 وارد کنید>سلول C8 و فرمول را به سلولهای C9:C10 بکشید.
=C8*$D$7
- آنها را با فرمول زیر در سلول D12 خلاصه کنید.
=SUM(D7:D11)
- سپس به رقمی فکر کنید که قرار است خودتان چقدر پول سرمایه گذاری کنید و چه مقدار به عنوان وام از بانک بگیرید. مورد را نیز به برگه اکسل در سلول D13 اضافه کنید.
- سپسفرمول زیر برای دریافت وام بانکی مورد نیاز در سلول D14 .
=D12-D13 
- قالب ستون مبلغ ( ستون D ، اینجا) را روی حسابداری تنظیم کنید. در نتیجه، تمام مبالغ به دلار آمریکا و مقادیر منفی در داخل پرانتز نشان داده خواهند شد.
بیشتر بخوانید: نحوه ایجاد صورت جریان نقدی قالب بندی در اکسل
مرحله 2: درج تابع PMT برای محاسبه خدمات ماهانه بدهی
- اکنون، باید بخش دیگری را در ماشین حساب ایجاد کنید. محاسبه پرداخت بدهی ماهانه . دو ردیف برای نرخ بهره سالانه و شرایط وام تنظیم کنید (این موارد را با مذاکره با بانک مربوطه برطرف خواهید کرد).
- برای محاسبه پرداخت های ماهانه وام، وجود دارد عملکرد PMT در اکسل. تابع را با آرگومان های مناسب در ردیف بعدی وارد کنید.
- اکنون فرمول زیر را در سلول D21 وارد کنید.
=PMT(C19/12,C20*12,D14,,1) 
توجه:
- نرخ بهره را بر 12 تقسیم کنید ، از آنجایی که ماشین حساب شما قرار است بازپرداخت ماهانه وام را محاسبه کند، در حالی که نرخ بهره برای یک سال تعیین شده است.
- به همین ترتیب، nper 12 برابر شرایط وام در خواهد بود. سال.
- PV ( ارزش فعلی ) با کل وام گرفته شده یکسان خواهد بود.
- FV ( ارزش آتی ) را 0 در نظر بگیرید پس از پایان سال، شما دیگر چیزی به بانک بازپرداخت نخواهید کرد، بنابراین FV استاز دیدگاه بانک صفر است.
- از آنجایی که قرار است در ابتدای یک ماه وام پرداخت کنید، آرگومان [type] را به صورت 1 تنظیم کنید. اگر قصد پرداخت دارید در پایان یک ماه، آن را روی 0 تنظیم کنید.
بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه ارزش فعلی جریان های نقدی آینده در اکسل
مرحله 3: افزودن بخش برای محاسبه درآمد ماهانه
- اکنون بخشی برای درآمد ماهانه ایجاد کنید. دو ردیف برای درآمد اجاره ای و درآمدهای دیگر (مانند برنامه، لباسشویی و غیره) در نظر بگیرید.
- فرمول زیر را در سلول D28 اعمال کنید .
=SUM(D26:D27) 
بیشتر بخوانید: ایجاد فرمت صورت جریان نقدی با روش غیر مستقیم در اکسل
مرحله 4: اضافه کردن هزینه ماهانه
- در مرحله 2 ، ما را محاسبه کرده ایم خدمات بدهی ماهانه یا وام به طور جداگانه، بنابراین سایر هزینه ها را در این مرحله لحاظ می کنیم.
ما موارد زیر را در اینجا در نظر گرفته ایم.
- مدیریت املاک
- تعمیرات و نگهداری
- مالیات بر دارایی
- بیمه
- جای خالی (بخش اصلی بعدی این مقاله را توضیح خواهد داد)
- آب و برق
- دیگران
- مورد خود را به خوبی تجزیه و تحلیل کنید و بر اساس آن محاسبات را انجام دهید.
- نام ها را در سلول ها قرار دهید B33:B39 .
- فرمول زیر را در سلول D33 وارد کنید.
=$D$26*-C33
- کشیدن راfill handle برای کپی کردن فرمول در سلول D35 .
- علامت منهای در اینجا نشان می دهد که اینها مخارج هستند.
- فرمول زیر را وارد کنید در سلول D36 برای محاسبه مالیات بر دارایی .
=-D7/12*C36
- فرمول زیر را در سلول D37 وارد کنید تا با توجه به اینکه ملک برای مدت معینی از سال اجاره نشده است، هزینه را محاسبه کنید.
=-D28*C37
- برای محاسبه کل هزینه، فرمول زیر را در سلول D40 اعمال کنید.
=SUM(D33:D39) 
بیشتر بخوانید: ایجاد فرمت صورت جریان نقدی با استفاده از روش مستقیم در اکسل
خواندنی های مشابه
- نحوه محاسبه جریان نقدی خالص در اکسل (3 مثال مناسب)
- فرمت صورت جریان نقدی روزانه را آماده کنید در اکسل
- نحوه محاسبه جریان نقدی عملیاتی در اکسل (2 روش آسان)
- اعمال فرمول جریان نقدی با تخفیف در اکسل
- نحوه محاسبه دوره بازپرداخت در اکسل (با مراحل آسان)
مرحله 5: نتایج حاصل از درآمد و هزینه را جمع آوری کنید و فرمول جریان نقدی ماهانه را درج کنید
اکنون، بخشی را برای نقد ماهانه نهایی ایجاد کنید جریان . نتایج خدمات بدهی ماهانه ، هزینه های ماهانه و درآمد ماهانه را جمع آوری کنید. همه آنها را اضافه کنید. از آنجایی که هزینه ها منفی هستند، بنابراین اضافه کردن نتیجه مناسب را در اینجا باز می گرداند.
- درج عبارتبر این اساس.
در سلول D45:
=D21 در سلول D46:
=D40 در سلول D47:
=D28
- فرمول زیر را در سلول D48 برای محاسبه جریان نقدی ماهانه وارد کنید:
=SUM(D45:D47) 
در اینجا، ما با ایجاد یک ماشین حساب جریان نقدی ملک سرمایه گذاری در اکسل به پایان رسیدیم.
نحوه استفاده از ماشین حساب جریان نقدی دارایی سرمایه گذاری
اکنون نحوه استفاده از ماشین حساب را خواهیم دید. مراحل زیر را برای آن ببینید و اعمال کنید.
📌 مرحله 1: ورودی داده برای محاسبه نیازهای مالی از بانک
- از کارگزار، یا با استفاده از پیوند یا تحقیقات خود، ارزش بازار ملک را تخمین بزنید. مقدار را در سلول D7 وارد کنید.
- درباره مالیات ها و سایر هزینه ها، هزینه های وکیل، ارزیابی، و نرخ های کمیسیون املاک و مستغلات بر حسب درصد از قیمت خرید واقعی اطلاعات کسب کنید. آنها را در سلول ها وارد کنید C8:C10 .
- هزینه توانبخشی را پس از بحث در مورد بازسازی ملک با یک متخصص مربوطه تخمین بزنید. مقدار را در سلول D11 وارد کنید.
- اکنون، مبلغی را که قرار است از جیب خود سرمایه گذاری کنید در سلول D13 وارد کنید.
📌 مرحله 2: درج داده های لازم برای محاسبه خدمات بدهی ماهانه
- شما قبلاً برای دریافت وام از بانک مناسب اقدام کرده اند. نرخ بهره مورد مذاکره در سال را در سلول C19 وارد کنید،و زمانی که توافق کرده اند برای بازپرداخت وام در سلول C20 به شما بدهند.
📌 مرحله 3: درج درآمد ماهانه
- شما فقط یک منبع درآمد قابل اعتماد از یک ملک اجاره ای خواهید داشت که همان درآمد اجاره شما است. آن را در سلول D26 وارد کنید.
- شما ممکن است منابع درآمد دیگری در این دارایی داشته باشید، اما برای ایمنی پیش بینی خود بهتر است آنها را اضافه نکنید.
📌 مرحله آخر: وارد کردن داده های هزینه های ماهانه
- تنظیم مدیریت املاک، تعمیرات و نگهداری و هزینه های آب و برق در سلول های C33: C35 بر حسب درصد درآمد اجاره.
- درصد مالیات بر دارایی ورودی بر حسب هزینه خرید واقعی شما در سلول D36 .
- سالی خواهد بود که ملک اجاره ای شما خالی می ماند. بنابراین هیچ درآمدی از آن نخواهید داشت. آن را به عنوان هزینه در نظر بگیرید و آن را به عنوان درصدی از کل درآمد در سلول D37 وارد کنید.
- در نهایت، هزینه بیمه و سایر هزینه ها را در سلول های D38:D39 وارد کنید. .
همانطور که می بینید، جریان نقدی ماهانه به طور خودکار توسط ماشین حساب ایجاد می شود.
بیشتر بخوانید: چگونه فرمت صورت جریان نقدی ماهانه در اکسل ایجاد کنیم
آیا این معامله خوبی برای سرمایه گذاری است؟ – از محاسبه جریان نقدی تصمیم بگیرید
اکنون، می‌توانیم یک سوال منصفانه داشته باشیم، آیا این معامله خوبی خواهد بود؟ می بینید که جریان نقدی مثبت است، بنابراین به این معنی است که اگر پیشرفت کنیددر اینجا سرمایه گذاری کنید، درآمد مثبت ایجاد خواهید کرد. بنابراین، درآمد ماهانه $15.07 زیاد نیست. اگر بازده COC این سرمایه گذاری را محاسبه کنیم، می بینیم که فقط 0.52% است.
مقدار چندان جذابی نیست! اما اگر عمیق‌تر بگردیم، این سرمایه‌گذاری سودآور است. بیایید زیر را ببینیم.
تحلیل سودآوری سرمایه گذاری:
بیایید ROI این مدل را محاسبه کنیم. حال، ROI چیست؟ ROI بازگشت سرمایه است. واضح تر باشیم وقتی جریان نقدی ماهانه را محاسبه کردیم، خدمات بدهی ماهانه را جریان نقدی در نظر گرفتیم، به این معنی که درآمد ما را کاهش داد. اما کمی متفاوت فکر کنید. هر چه بیشتر وام را به بانک بازپرداخت کنید، مالکیت بیشتری دارید، یعنی بازپرداخت وام باعث افزایش "پول" شما می شود! بنابراین، ما بدون شک می توانیم آن را به عنوان جریان نقدی در نظر بگیریم.
پرداخت ماهانه به بانک دارای دو قسمت ، پرداخت سود ماهانه، و پرداخت اصل ماهانه . پرداخت سود در جریان نقدی منفی است. بنابراین، ابتدا قطعات را از کل پرداخت ماهانه با استفاده از توابع اکسل جدا می کنیم.
📌 مراحل:
- در سلول G15 فرمول زیر را وارد کنید و ENTER را فشار دهید.
=CUMIPMT(C19/12,C20*12,D14,1,C20*12,1)/(C20*12) با این کار پرداخت سود تجمعی در یک ماه.
- در سلول G16 ، موارد زیر را وارد کنید
