В тази статия ще бъдат разгледани паричните потоци на инвестиционните имоти и компонентите на паричните потоци. Освен това ще ви дадем прости и лесни насоки как да вземате инвестиционни решения, като използвате Калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот в Excel. Тук е приложен калкулатор на паричните потоци във формат xlsx. Можете да го изтеглите и да го използвате за целите на бизнеса си.

Изтегляне на калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот

В тази работна тетрадка има два работни листа. В единия сме показали примерни изчисления, а другият работен лист е там като калкулатор. Изтеглете го от следния бутон.

Калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот.xlsx

Какво представлява паричният поток?

Нека първо получим кратка представа за Паричен поток Когато управлявате бизнес, има два вида операции с парични средства или парични еквиваленти. Парите, които харчите, се наричат Изходящи парични потоци , а парите, които печелите, са известни като Входящи парични потоци Тези операции заедно са известни като Парични потоци . Инвеститорите в недвижими имоти го наричат още Пощенска кутия за пари . Паричният поток е пасивен доход имот, отдаван под наем, генерира за купувача си. Той е пасивен, защото за него не е необходимо да работите на дежурство от 9 до 5 часа, нито пък трябва да вършите много работа.

Сега, какво представлява паричният поток от гледна точка на инвестиционния имот или имота за отдаване под наем? Да предположим, че ще инвестирате парите си в инвестиционен имот. Трябва да вземете предвид две неща. Колко приходи ще получите от имота и колко разходи ще ви струва той?

Можем да кажем, че,

Паричен поток = общи приходи - общи разходи

Ако видите положителен паричен поток, вероятно ще инвестирате в него. Но трябва да се пазите от инвестиции с отрицателен паричен поток.

Какво е инвестиционен имот?

Инвестиционни имоти е недвижим имот, закупен от един инвеститор или от двойка или група инвеститори с цел генериране на приходи чрез доход от наем или поскъпване. Можете да инвестирате в такъв имот в дългосрочен план (или в краткосрочен, ако искате да препродадете имота скоро, за да реализирате бърза печалба.

Инвестиционният имот има следните характеристики:

• Те се купуват с цел получаване на доход от наем или увеличаване на стойността на капитала, или и за двете. Също и за препродажба с цел бърза печалба.
• Инвестиционният имот не се обитава от собственика и не се използва за производство, доставка или управление.

Стъпки за създаване на калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот в Excel

Преди изготвяне на прогноза за паричния поток на бъдещата си инвестиция, трябва да съберете някои данни и да направите някои обосновани предположения. Вече обсъдихме, че изчисляването на паричните потоци има два основни компонента. Доходи и Разходи . Това, което трябва да направите сега, е да анализирате подробно източниците си на приходи (от имота, който ще купувате) и разходите (собствени разходи за инвестиция, банков кредит, поддръжка и т.н.). Не пропускайте нито един основен компонент на разходите, за да бъде прогнозата за паричния поток възможно най-точна.

Сега, в следващите раздели, ще видим как стъпка по стъпка можем да създадем калкулатор за паричен поток на инвестиционен имот. След това ще видим как да го използваме, а по-късно ще се опитаме да решим дали инвестицията ни ще носи печалба или не.

Стъпка 1: Задаване на данни за изчисляване на финансовите изисквания от банката

• В първата стъпка от изчислението трябва да направите изчислителна настройка, за да прецените колко пари ще са ви необходими за закупуване на имота и колко ще струва като цяло вкл. данъци и такси , комисия за недвижими имоти и т.н.
• Може да се наложи да добавите разходи за рехабилитация на имота. Затова на етапа на планиране вземете предвид всички възможни разходи за инвестиции.
• Сега задайте имената в клетките B7:B11 .
• Въведете следната формула в клетка C8 и плъзнете формулата в клетките C9:C10 .

=C8*$D$7

• Сумирайте ги със следната формула в клетка D12 .

=SUM(D7:D11)

• След това помислете колко пари ще инвестирате сами и колко ще вземете като заем от банка. Добавете елемента и в листа на Excel в клетка D13 .
• След това приложете следната формула, за да получите необходимия размер на банковия заем в клетка D14 .

• Задайте колоната за сумата ( колона D , тук) във формат счетоводство В резултат на това всички суми ще бъдат показани в щатски долари, а отрицателните суми ще бъдат показани в скоби.

Прочетете още: Как да създадете формат на отчета за паричните потоци в Excel

Стъпка 2: Вмъкване на функцията PMT за изчисляване на месечното обслужване на дълга

• Сега трябва да направите още един раздел в калкулатора за месечно плащане на дълга изчисление. Задайте два реда за Годишен лихвен процент и Условия на заема (ще ги определите чрез преговори със съответната банка).
• За изчисляване на месечните вноски по кредита има Функция PMT в Excel. Въведете функцията в следващия ред с подходящи аргументи.
• Сега въведете следната формула в клетка D21 .

Забележка:

• Разделете лихвения процент на 12 , тъй като вашият калкулатор ще изчислява месечната погасителна вноска по заема, докато лихвеният процент е определен за една година.
• По същия начин nper ще бъде 12 пъти срока на заема в години.
• PV ( Настояща стойност ) ще бъде същата като общата сума на взетия заем).
• Разгледайте FV ( Бъдеща стойност ) като 0. След изтичането на срока на годината вие вече няма да изплащате нищо на банката, така че FV е нула от гледна точка на банката.
• Тъй като ще правите вноска по заема в началото на месеца, задайте [тип] Ако планирате да извършите плащане в края на месеца, задайте стойност 0.

Прочетете още: Как да изчислим настоящата стойност на бъдещите парични потоци в Excel

Стъпка 3: Добавяне на раздел за изчисляване на месечния доход

• Сега създайте раздел за Месечен доход . Разгледайте два реда за Приходи от наем и Други приходи (като приложение, пране и др.).
• Приложете следната формула в клетка D28 .

Прочетете още: Създаване на формат на отчета за паричните потоци с непряк метод в Excel

Стъпка 4: Добавяне на месечните разходи

• В стъпка 2 , изчислихме Месечно обслужване на дълга или Ипотека поотделно, така че ще включим другите разходи в тази стъпка.

Тук разгледахме следното.

• Управление на имоти
• Ремонт и поддръжка
• Данъци върху недвижимите имоти
• Застраховка
• Свободно работно място (ще бъде обяснено в следващия основен раздел на тази статия)
• Комунални услуги
• Други

• Анализирайте добре своя случай и направете изчисления в съответствие с него.
• Поставете имената в клетките B33:B39 .
• Въведете следната формула в клетка D33 .

• Плъзнете дръжката за запълване, за да копирате формулата в клетка D35 .
• Сайтът знак минус тук се посочва, че това са разходи.
• Въведете следната формула в клетка D36 за изчисляване на данъци върху недвижимите имоти .

• Въведете следната формула в клетка D37 да се изчислят разходите, като се има предвид, че имотът не е бил отдаван под наем през определен период от годината.

• За да изчислите общия разход, приложете следната формула в клетка D40 .

Прочетете още: Създаване на формат на отчета за паричните потоци чрез използване на директен метод в Excel

Подобни четива

• Как да изчислим нетния паричен поток в Excel (3 подходящи примера)
• Изготвяне на дневен отчет за паричните потоци в Excel
• Как да изчислим оперативния паричен поток в Excel (2 лесни начина)
• Прилагане на формулата за дисконтиран паричен поток в Excel
• Как да изчислим периода на откупуване в Excel (с лесни стъпки)

Стъпка 5: Натрупайте резултатите от приходите и разходите и въведете формулата за месечния паричен поток

Сега създайте раздел за финалния Месечен паричен поток . Натрупване на резултатите от Месечно обслужване на дълга , Месечни разходи , и Месечни приходи . Добавете всички тях. Тъй като разходите са отрицателно изразени, добавянето ще върне правилния резултат тук.

• Вмъкнете съответно следното.

В клетка D45:

В клетка D46:

В клетка D47:

• Въведете следната формула в клетка D48 за изчисляване на месечния паричен поток:

Тук приключихме със създаването на калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот в Excel.

Как да използвате калкулатора за парични потоци на инвестиционен имот

Сега ще видим как да използваме калкулатора. Вижте и приложете следните стъпки за това.

📌 Стъпка 1: Въвеждане на данни за изчисляване на финансовите изисквания от банката

• От брокера или като използвате връзката или самостоятелното проучване, оценете пазарната стойност на имота. Въведете стойността в клетка D7 .
• Научете повече за данъците и другите такси, разходите за адвокат, оценките и комисионите за недвижими имоти в проценти от действителната покупна цена. Въведете ги в клетките C8:C10 .
• Оценете стойността на рехабилитацията, след като обсъдите рехабилитацията на имота със съответен специалист. Въведете стойността в клетка D11 .

• Сега въведете сумата, която ще инвестирате от джоба си в клетка D13 .

📌 Стъпка 2: Въвеждане на необходимите данни за изчисляване на месечното обслужване на дълга

• Вече сте кандидатствали за заем от подходяща банка. Въведете договорения лихвен процент на година в клетка C19 , както и срока, който са се съгласили да ви дадат за погасяване на заема в клетка C20 .

📌 Стъпка 3: Въведете месечния доход

• Ще имате само един надежден източник на доходи от имот под наем, а именно доходите от наем. клетка D26 .
• Възможно е да имате и други източници на доходи от този имот, но е по-добре да не ги добавяте заради сигурността на прогнозата си.

📌 Последна стъпка: Въвеждане на данни за месечните разходи

• Задайте разходите за управление на имота, ремонт и поддръжка и разходите за комунални услуги в клетките C33: C35 в проценти от приходите от наем.
• Въведете % на данъка върху недвижимите имоти в зависимост от действителната цена на покупката в клетка D36 .
• Ще има година, в която имотът ви под наем ще остане празен. Така че няма да получавате никакви приходи от него. Считайте го за разход и го въведете като % от общия доход в клетка D37 .
• Накрая въведете разходите за застраховка и други разходи в клетките D38:D39 .

Както виждате, месечният паричен поток се генерира автоматично от калкулатора.

Прочетете още: Как да създадете формат на месечен отчет за паричните потоци в Excel

Това добра сделка за инвестиция ли е? - Решете от изчислението на паричния поток

Сега можем да зададем справедлив въпрос дали това ще бъде добра сделка? Виждате, че паричният поток е положителен, което означава, че ако инвестирате предварително тук, ще генерирате положителни приходи. $15.07 Ако изчислим възвръщаемостта на COC на тази инвестиция, ще видим, че тя е само 0.52% .

Не е много привлекателна сума! Но ако се задълбочим, тази инвестиция е доходоносна. Нека видим по-долу.

Анализ на рентабилността на инвестициите:

Нека изчислим ROI на този модел. Сега, какво е ROI ? ROI е възвръщаемостта на инвестицията. Нека бъдем по-ясни. Когато изчислихме Месечен паричен поток , ние разгледахме Месечно обслужване на дълга като Изходящ паричен поток , което означава, че е намалил приходите ни. Но помислете малко по-различно. Колкото повече изплащате заема на банката, толкова повече притежавате имота, което означава, че изплащането на заема увеличава вашите "пари"! Така че без съмнение можем да го считаме за приток на парични средства.

Сайтът Месечно плащане към банката има две части , месечно лихвено плащане, и месечно плащане на главницата . Лихвеното плащане е отрицателно в паричния поток. Затова първо ще отделим частите от общото месечно плащане, като използваме функциите на Excel.

📌 Стъпки:

• В клетка G15 , въведете следната формула и натиснете ВЪВЕДЕТЕ .

Това ще върне Кумулативно лихвено плащане за един месец.

• В клетка G16 , въведете следната формула,

С това ще получите Кумулативно плащане на главницата за един месец.

• Тъй като разглеждаме Месечно плащане на главницата като Приток на парични средства сега, поставете го в клетка G18 с отрицателен знак преди него.
• Въведете Месечен паричен поток Изчислено по-рано в клетка G17 .
• Така че Месечен паричен поток без изплащане на главницата може да се изчисли, като се приложи следната формула в клетка G19 .

• Умножете резултата по 12, за да получите Годишен паричен поток без изплащане на главницата в клетка G20 .

• Ако изчислите ROI , то ще бъде 18.97% Това е добра печалба.

Единственото нещо е, че сега не получавате цялата печалба като пари в брой. Трябва да изчакате да получите парите физически, докато изплатите целия банков кредит. Така че може би това ще бъде добра сделка! Отново, инвестиционните решения не са толкова прости. Има много фактори, които трябва да се вземат предвид и които не сме включили в нашата статия, защото целта ни е да ви предоставим калкулатор за инвестиционни имоти.Само паричен поток.

Прочетете още: Как да изчислим кумулативния паричен поток в Excel (с бързи стъпки)

Заключение

И така, обсъдихме как да направим калкулатор на паричния поток на инвестиционен имот в Excel и демонстрирахме как да го използваме. Ако тази статия ви е харесала, моля, уведомете ни в полето за коментари. Попитайте ни, ако срещнете някакви трудности при използването на калкулатора.

За да прочетете още статии, свързани с Excel, посетете нашия блог ExcelWIKI . Благодаря ви.