Cet article traite des flux de trésorerie des biens d'investissement et de leurs composantes, et vous donne des indications simples et faciles sur la manière de prendre des décisions d'investissement à l'aide d'une méthode de calcul des flux de trésorerie. Calculateur de flux de trésorerie des biens d'investissement en Excel. Une calculatrice de flux de trésorerie au format xlsx est jointe ici. Vous pouvez la télécharger et l'utiliser pour vos affaires.

Télécharger le calculateur de flux de trésorerie des biens d'investissement

Il y a deux feuilles de travail dans ce cahier. Dans l'une, nous avons montré un exemple de calcul, l'autre feuille de travail est là comme une calculatrice. Téléchargez-la à partir du bouton suivant.

Calculateur de flux de trésorerie des immeubles de placement.xlsx

Qu'est-ce que le cash-flow ?

Commençons par nous faire une idée de Flux de trésorerie Lorsque vous dirigez une entreprise, il existe deux types de transactions avec des espèces ou des équivalents d'espèces. L'argent que vous dépensez est appelé Sorties de fonds tandis que l'argent que vous gagnez est appelé Rentrées de fonds L'ensemble de ces transactions est connu sous le nom de Flux de trésorerie Les investisseurs immobiliers l'appellent aussi Argent de la boîte aux lettres Le flux de trésorerie est le revenu passif une propriété locative génère pour son acheteur. Elle est passive parce que vous ne devez pas travailler de 9 à 5 pour la gagner, ni faire beaucoup de travail.

Maintenant, qu'est-ce que le flux de trésorerie du point de vue de l'investissement ou de l'immobilier locatif ? Supposons que vous allez investir votre argent dans un immeuble de placement. Vous devez considérer deux choses : le revenu que vous allez tirer de l'immeuble et les dépenses qu'il va vous coûter.

On peut le dire,

Flux de trésorerie = revenu total - dépense totale

Si vous voyez un flux de trésorerie positif, vous allez probablement y investir, mais vous devez vous tenir à l'écart d'un investissement dont le flux de trésorerie est négatif.

Qu'est-ce qu'un immeuble de placement ?

Immeubles de placement Il s'agit d'un bien immobilier acheté par un seul investisseur ou par une paire ou un groupe d'investisseurs dans le but de générer des revenus par le biais de la location ou de l'appréciation. Vous pouvez investir dans ce type de bien à long terme (ou à court terme si vous souhaitez revendre le bien sous peu) pour réaliser un profit rapide.

Les immeubles de placement présentent les caractéristiques suivantes :

• Ils sont achetés en vue d'un revenu locatif ou d'une appréciation du capital, ou les deux, ou encore pour être revendus et réaliser un profit rapide.
• Les biens d'investissement ne sont pas occupés par le propriétaire et ne sont pas utilisés pour la production, la fourniture ou l'administration.

Étapes à suivre pour créer une calculatrice de flux de trésorerie des biens d'investissement dans Excel

Avant faire une prévision sur le flux de trésorerie Nous avons déjà vu que le calcul des flux de trésorerie comporte deux éléments de base. Revenu et Dépenses Il vous faut maintenant analyser en détail vos sources de revenus (provenant du bien immobilier que vous allez acheter) et vos dépenses (coût propre de l'investissement, du prêt bancaire, de l'entretien, etc. Ne négligez aucun élément de dépense important pour que les prévisions de trésorerie soient aussi précises que possible.

Dans les sections suivantes, nous verrons comment créer, étape par étape, une calculatrice de flux de trésorerie pour les immeubles de placement, puis comment l'utiliser et enfin, nous essaierons de déterminer si notre investissement est rentable ou non.

Étape 1 : Définir les données pour calculer les besoins financiers de la banque

• Dans la première étape du calcul, vous devez faire une mise au point pour estimer la somme d'argent dont vous aurez besoin pour acheter la propriété, et combien elle coûterait globalement incluse. impôts et taxes , commission immobilière etc.
• Vous devrez peut-être ajouter un coût de remise en état de la propriété Il faut donc tenir compte de tous les éléments de coût possibles pour l'investissement au stade de la planification.
• Maintenant, définissez les noms dans les cellules B7:B11 .
• Insérez la formule suivante dans cellule C8 et faites glisser la formule dans les cellules C9:C10 .

=C8*$D$7

• Faites-en la somme avec la formule suivante en cellule D12 .

=SUM(D7:D11)

• Ensuite, réfléchissez au montant que vous allez investir vous-même et à celui que vous allez emprunter à une banque. Ajoutez également cet élément à la feuille Excel dans le champ cellule D13 .
• Ensuite, appliquez la formule suivante pour obtenir le montant du prêt bancaire nécessaire en cellule D14 .

• Définissez la colonne des montants ( colonne D , ici) au format comptabilité Par conséquent, tous les montants seront indiqués en USD, et les montants négatifs seront indiqués entre parenthèses.

Lire la suite : Comment créer un format de tableau de flux de trésorerie dans Excel

Étape 2 : Insérer la fonction PMT pour le calcul du service de la dette mensuel

• Maintenant, vous devez faire une autre section dans la calculatrice pour paiement mensuel de la dette Calcul. Définir deux rangs pour Taux d'intérêt annuel et Conditions du prêt (vous y remédierez en négociant avec la banque concernée).
• Pour calculer les mensualités d'un prêt, il faut Fonction PMT dans Excel. Insérez la fonction dans la ligne suivante avec les arguments appropriés.
• Maintenant, insérez la formule suivante dans cellule D21 .

Note :

• Divisez le taux d'intérêt par 12 En effet, votre calculatrice va calculer le remboursement mensuel du prêt, alors que le taux d'intérêt est fixé pour une année.
• De la même manière, le nper sera de 12 fois la durée du prêt en années.
• PV ( Valeur actuelle ) sera le même que le montant total du prêt contracté).
• Considérons FV ( Valeur future ) comme 0. Après la fin de l'année, vous ne rembourserez plus rien à la banque, donc la FV est nulle du point de vue de la banque.
• Puisque vous allez effectuer un paiement de prêt au début d'un mois, fixez la date d'échéance. [type] Si vous prévoyez d'effectuer un paiement à la fin du mois, mettez-le à 0.

Lire la suite : Comment calculer la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs dans Excel ?

Étape 3 : Ajouter une section pour calculer le revenu mensuel

• Créez maintenant une section pour Revenu mensuel Considérez deux rangées pour Revenus locatifs et Autres revenus (comme l'application, la lessive, etc.).
• Appliquez la formule suivante dans cellule D28 .

Lire la suite : Créer un format de tableau de flux de trésorerie avec la méthode indirecte en Excel

Étape 4 : Ajouter les dépenses mensuelles

• Sur étape 2 nous avons calculé Service de la dette mensuel ou Hypothèque séparément, nous allons donc inclure les autres dépenses dans cette étape.

Nous avons considéré les points suivants.

• Gestion de la propriété
• Réparation et entretien
• Taxes foncières
• Assurance
• Poste vacant (sera expliqué dans la prochaine section principale de cet article)
• Utilitaires
• Autres

• Analysez bien votre cas et faites les calculs en conséquence.
• Mettez les noms dans des cellules B33:B39 .
• Insérez la formule suivante dans cellule D33 .

• Faites glisser la poignée de remplissage pour copier la formule vers cellule D35 .
• Le site signe moins ici est d'indiquer que ce sont des dépenses.
• Insérez la formule suivante dans cellule D36 pour calculer le impôts fonciers .

• Insérez la formule suivante dans cellule D37 pour calculer le coût en considérant que le bien n'a pas été loué pendant une certaine période de l'année.

• Pour calculer les dépenses totales, appliquez la formule suivante en cellule D40 .

Lire la suite : Créer un format de tableau de flux de trésorerie en utilisant la méthode directe dans Excel

Lectures similaires

• Comment calculer le flux de trésorerie net dans Excel (3 exemples pertinents)
• Préparer le format de l'état des flux de trésorerie quotidien en Excel
• Comment calculer le flux de trésorerie d'exploitation dans Excel (2 méthodes simples)
• Appliquer la formule des flux de trésorerie actualisés dans Excel
• Comment calculer le délai de récupération dans Excel (avec des étapes faciles)

Étape 5 : Accumuler les résultats des revenus et des dépenses et insérer la formule pour le flux de trésorerie mensuel

Maintenant, créez une section pour le final Flux de trésorerie mensuel Accumuler les résultats de Service de la dette mensuel , Dépenses mensuelles et Revenu mensuel Ajoutez-les tous. Comme les dépenses sont mises en négatif, l'addition donnera le bon résultat ici.

• Insérer le texte suivant en conséquence.

Dans la cellule D45 :

Dans la cellule D46 :

Dans la cellule D47 :

• Insérez la formule suivante dans cellule D48 pour calculer le flux de trésorerie mensuel :

Nous en avons terminé avec la création d'une calculatrice de flux de trésorerie des biens d'investissement dans Excel.

Comment utiliser le calculateur de flux de trésorerie des biens d'investissement

Maintenant, nous allons voir comment utiliser la calculatrice, en suivant les étapes suivantes.

📌 Étape 1 : Données d'entrée pour calculer les besoins financiers de la banque

• En vous adressant au courtier, ou en utilisant votre liaison ou votre enquête personnelle, estimez la valeur marchande de la propriété. cellule D7 .
• Renseignez-vous sur les taxes et autres frais, les frais d'avocat, l'évaluation et les taux de commission immobilière en termes de pourcentage du prix d'achat réel. C8:C10 .
• Estimez un coût de réhabilitation après avoir discuté de la réhabilitation du bien avec un professionnel compétent. Insérez la valeur dans le champ cellule D11 .

• Maintenant, entrez le montant que vous allez investir de votre poche dans cellule D13 .

📌 Étape 2 : Insérer les données nécessaires au calcul du service mensuel de la dette

• Vous avez déjà demandé un prêt auprès d'une banque appropriée. Saisissez le taux d'intérêt négocié par an dans le champ cellule C19 et le délai qu'ils ont accepté de vous accorder pour le remboursement du prêt dans le délai imparti. cellule C20 .

📌 Étape 3 : Insérer le revenu mensuel

• Vous n'aurez qu'une seule source de revenu fiable provenant d'un bien locatif, à savoir votre revenu locatif. Inscrivez-le dans la colonne cellule D26 .
• Vous pouvez avoir d'autres sources de revenus sur ce bien, mais il est préférable de ne pas les ajouter pour votre sécurité prévisionnelle.

📌 Dernière étape : saisie des données sur les dépenses mensuelles

• Définissez les coûts de gestion des biens, de réparation et d'entretien, ainsi que les coûts des services publics dans les cellules. C33 : C35 en termes de pourcentage des revenus locatifs.
• Indiquez le pourcentage de l'impôt foncier en fonction du coût réel de votre achat dans le pays suivant cellule D36 .
• Il y aura une année où votre bien locatif restera inoccupé. Vous n'en tirerez donc aucun revenu. Considérez-le comme une dépense et indiquez-le en % du revenu total dans la rubrique cellule D37 .
• Enfin, saisissez le coût de l'assurance et les autres coûts dans les cellules D38:D39 .

Comme vous le voyez, le flux de trésorerie mensuel est automatiquement généré par la calculatrice.

Lire la suite : Comment créer un tableau des flux de trésorerie mensuel en format Excel

Est-ce une bonne affaire pour un investissement ? - Décidez à partir du calcul des flux de trésorerie.

Maintenant, nous pouvons nous demander si c'est une bonne affaire. Vous voyez que le flux de trésorerie est positif, ce qui signifie que si vous investissez ici, vous générerez des revenus positifs. Donc, mais le mensuel $15.07 Si nous calculons le rendement du COC de cet investissement, nous constatons qu'il n'est que de 1,5 million d'euros. 0.52% .

Ce n'est pas un montant très attractif ! Mais si nous creusons un peu plus, cet investissement est lucratif. Voyons voir ci-dessous.

Analyse de rentabilité de l'investissement :

Calculons le ROI de ce modèle. Maintenant, qu'est-ce que ROI ? ROI est le retour sur investissement. Soyons plus clairs. Lorsque nous avons calculé Flux de trésorerie mensuel nous avons considéré Service de la dette mensuel comme Sorties de fonds Mais réfléchissez un peu différemment. Plus vous remboursez le prêt à la banque, plus vous possédez la propriété, ce qui signifie que le remboursement du prêt augmente votre "argent" ! Donc, nous pouvons sans aucun doute le considérer comme une entrée d'argent.

Le site Paiement mensuel à la banque a deux parties , le paiement mensuel des intérêts, et paiement mensuel du principal Le paiement des intérêts est négatif dans le flux de trésorerie. Nous allons donc d'abord séparer les parties du paiement mensuel total en utilisant les fonctions Excel.

📌 Les étapes :

• Sur cellule G15 insérez la formule suivante, et appuyez sur ENTER .

Cela renverra le Paiement des intérêts cumulés en un mois.

• Sur cellule G16 , entrez la formule suivante,

Avec cela, vous obtiendrez Paiement cumulatif du principal en un mois.

• Puisque nous considérons le Paiement mensuel du principal comme Rentrées de fonds maintenant, mets-le dans cellule G18 avec un signe négatif avant elle.
• Saisissez le Flux de trésorerie mensuel Calculé précédemment dans cellule G17 .
• Ainsi, le Flux de trésorerie mensuel sans remboursement du capital peut être calculé en appliquant la formule suivante dans cellule G19 .

• Multiplier le résultat par 12 pour obtenir le Flux de trésorerie annuel sans remboursement du capital sur cellule G20 .

• Maintenant, si vous calculez le ROI il sera 18.97% ce qui représente un bon montant de bénéfices.

Le seul problème est que vous ne recevez pas l'intégralité des bénéfices sous forme d'argent liquide. Vous devez attendre de recevoir l'argent physiquement jusqu'à ce que vous ayez remboursé la totalité du prêt bancaire. Donc, peut-être que c'est une bonne affaire ! Encore une fois, les décisions d'investissement ne sont pas si simples. Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte que nous n'avons pas inclus dans notre article car notre objectif est de vous fournir une calculatrice pour l'investissement immobilier.Cash Flow uniquement.

Lire la suite : Comment calculer le flux de trésorerie cumulé dans Excel (avec des étapes rapides)

Conclusion

Nous avons donc vu comment créer une calculatrice de flux de trésorerie des biens d'investissement en Excel et comment l'utiliser. Si vous avez aimé cet article, faites-le nous savoir dans la boîte de commentaires. Demandez-nous si vous rencontrez des difficultés à utiliser la calculatrice.

Pour lire d'autres articles sur Excel, visitez notre blog. ExcelWIKI Merci.