Ovaj članak govori o novčanom tijeku ulaganja u nekretnine i komponentama novčanog toka. Također će vam dati jednostavne i jednostavne smjernice o tome kako donositi investicijske odluke pomoću Kalkulatora novčanog toka za investicijske nekretnine u Excelu. Ovdje je priložen kalkulator novčanog toka u xlsx formatu. Možete ga preuzeti i koristiti za svoju poslovnu svrhu.

Preuzmite kalkulator novčanog toka ulaganja u nekretnine

U ovoj radnoj knjizi postoje dva radna lista. U jednom smo prikazali ogledni izračun, drugi radni list je tu kao kalkulator. Preuzmite ga sa sljedećeg gumba.

Kalkulator novčanog toka investicijske nekretnine.xlsx

Što je novčani tok?

Idemo prvo dobiti kratku ideju Novčanog toka . Kada vodite posao, postoje dvije vrste transakcija s gotovinom ili novčanim ekvivalentima. Novac koji potrošite naziva se Novčani odljev , dok je novac koji zaradite poznat kao Novčani priljev . Ove transakcije zajedno poznate su kao Novčani tokovi . Investitori u nekretnine to zovu i Novac iz poštanskog sandučića . Novčani tok je pasivni prihod koji iznajmljena nekretnina stvara svom kupcu. Pasivan je jer za to ne morate raditi 9-5 dana, niti morate puno raditi.

Što je novčani tok iz perspektive ulaganja ili iznajmljivanja nekretnine? Pretpostavimo da ćete uložiti svoj novac u investicijuformula, =CUMPRINC(C19/12,C20*12,D14,1,C20*12,1)/(C20*12)

Ovim ćete dobiti kumulativnu isplatu glavnice u jednom mjesecu.

• Budući da Mjesečnu otplatu glavnice sada smatramo Priljevom novca , stavite ga u ćeliju G18 s negativni predznak ispred njega.
• Unesite Mjesečni novčani tok ranije izračunat u ćeliju G17 .
• Dakle, Mjesečni novčani tok bez otplate glavnice može se izračunati primjenom sljedeće formule u ćeliji G19 .

• Pomnožite rezultat s 12 da biste dobili godišnji novčani tok bez otplate glavnice u ćeliji G20 .

• Sada, ako izračunate ROI , on će biti 18,97% . Što je dobar iznos zarade.

Jedina stvar je da do sada ne dobivate cijelu zaradu kao čvrstu gotovinu. Morate čekati da fizički dobijete novac dok ne platite cijeli bankovni kredit. Dakle, možda će to biti dobar posao! Opet, investicijske odluke nisu tako jednostavne. Mnogo je čimbenika koje treba uzeti u obzir, a koje nismo uključili u naš članak jer je naš cilj pružiti vam kalkulator samo za novčani tok ulaganja u nekretnine.

Pročitajte više: Kako izračunati kumulativni novčani tok u Excelu (uz brze korake)

Zaključak

Dakle, razgovarali smo o tome kako napraviti kalkulator novčanog toka za investicijsku nekretninu uExcel i pokazao kako se njime služi. Ako vam se sviđa ovaj članak, javite nam u polju za komentare. Pitajte nas ako imate bilo kakvih poteškoća u korištenju kalkulatora.

Da biste pročitali više članaka vezanih uz Excel, posjetite naš blog ExcelWIKI . Hvala.

Možemo reći da,

Novčani tok = ukupni prihod – Ukupni troškovi

Ako vidite pozitivan novčani tok, vjerojatno ćete uložiti u njega. Ali morate se držati podalje od ulaganja s negativnim novčanim tokom.

Što je ulaganje u nekretninu?

Ulaganje u nekretninu je nekretnina koju je kupio jedan ulagač ili par ili skupina ulagača za stvaranje prihoda putem prihoda od najma ili povećanja vrijednosti. Možete ulagati u takvu nekretninu dugoročno (ili kratkoročno ako želite ubrzo preprodati nekretninu kako biste brzo zaradili).

Ulaganje u nekretninu ima sljedeće karakteristike:

• One kupuju se radi prihoda od najma ili povećanja vrijednosti kapitala ili oboje. Također za preprodaju radi brze zarade.
• Vlasnik ne koristi investicijsku nekretninu i ne koristi se u proizvodnji, opskrbi ili administraciji.

Koraci za stvaranje kalkulatora novčanog toka investicijske nekretnine u Excelu

Prije izrada prognoze novčanog toka vašeg budućeg ulaganja, morate prikupiti nešto podataka i napravite neke obrazovane pretpostavke. Već smo razgovarali o tome da izračun novčanog toka ima dvije osnovne komponente. Prihod i Raškovi . Ono što sada trebate učiniti je analizirati svoje izvore prihoda (od nekretnina koju ćete kupiti)i izdaci (vlastiti trošak za ulaganje, bankovni zajam, održavanje itd.)  detaljno. Nemojte propustiti nijednu veću komponentu rashoda kako bi predviđanje novčanog toka bilo što točnije.

Sada, u sljedećim odjeljcima, vidjet ćemo kako možemo izraditi kalkulator za novčani tok ulaganja u nekretnine korak po- korak. Zatim ćemo vidjeti kako to koristiti, a kasnije ćemo pokušati odlučiti hoće li naše ulaganje donijeti profit ili ne.

1. korak: Postavite podatke za izračun financijskih zahtjeva od banke

• U prvom koraku izračuna, morate napraviti izračun kako biste procijenili koliko će vam novca biti potrebno za kupnju nekretnine i koliko bi to ukupno koštalo, uključujući porezi i naknade , provizija za nekretnine itd.
• Možda ćete morati dodati trošak obnove nekretnine nakon kupnje. Stoga razmotrite sve moguće stavke troškova za ulaganje u fazi planiranja.
• Sada postavite nazive u ćelije B7:B11 .
• Umetnite sljedeću formulu u ćelija C8 i povucite formulu u ćelije C9:C10 .

=C8*$D$7

• Zbrojite ih sljedećom formulom u ćeliji D12 .

=SUM(D7:D11)

• Zatim smislite cifru koliko novca ćete sami uložiti, a koliko uzeti kredit od banke. Dodajte stavku i na Excel list u ćeliju D13 .
• Zatim primijenitesljedeću formulu za dobivanje potrebnog iznosa bankovnog kredita u ćeliji D14 .

• Postavite format stupca iznosa ( stupac D , ovdje) na računovodstvo . Kao rezultat toga, svi će iznosi biti prikazani u USD, a negativni iznosi bit će prikazani u zagradama.

Pročitajte više: Kako izraditi izvještaj o novčanom toku Formatirajte u programu Excel

Korak 2: Umetnite funkciju PMT za mjesečni izračun otplate duga

• Sada morate napraviti još jedan odjeljak u kalkulatoru za Izračun mjesečne otplate duga . Postavite dva retka za Godišnju kamatnu stopu i Uvjete zajma (popravit ćete ih pregovorima s odgovarajućom bankom).
• Za izračun mjesečnih plaćanja zajma postoji PMT funkcija u Excelu. Umetnite funkciju u sljedeći redak s odgovarajućim argumentima.
• Sada umetnite sljedeću formulu u ćeliju D21 .

Napomena:

• Kamatnu stopu podijelite s 12 , budući da će vaš kalkulator izračunati mjesečnu otplatu zajma, dok je kamatna stopa postavljena za godinu dana.
• Na isti način, nper bit će 12 puta veći od uvjeta zajma u godina.
• PV ( Sadašnja vrijednost ) bit će isti kao ukupni uzeti zajam).
• Razmotrite FV ( Buduću vrijednost ) kao 0 . Nakon uvjeta na kraju godine više nećete ništa otplaćivati ​​banci, pa je FVnula iz perspektive banke.
• Budući da ćete platiti zajam početkom mjeseca, postavite argument [type] na 1. Ako planirate izvršiti uplatu na kraju mjeseca postavite na 0.

Pročitajte više: Kako izračunati sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova u Excelu

Korak 3: Dodajte odjeljak za izračun mjesečnog prihoda

• Sada stvorite odjeljak za Mjesečni prihod . Razmotrite dva retka za Prihod od najma i Ostale prihode (poput prijave, pranja rublja itd.).
• Primijenite sljedeću formulu u ćeliju D28 .

Pročitajte više: Izradite format izvješća o novčanom toku s Neizravna metoda u Excelu

Korak 4: Dodajte mjesečne troškove

• U koraku 2 , izračunali smo Mjesečno servisiranje duga ili Hipoterija odvojeno, tako da ćemo uključiti ostale izdatke u ovaj korak.

Ovdje smo razmotrili sljedeće.

• Upravljanje imovinom
• Popravak i održavanje
• Porez na imovinu
• Osiguranje
• Slobodno mjesto (objasnit će sljedeći glavni odjeljak ovog članka)
• Komunalne usluge
• Ostalo

• Dobro analizirajte svoj slučaj i napravite izračune u skladu s tim.
• Stavite imena u ćelije B33:B39 .
• Umetnite sljedeću formulu u ćeliju D33 .

• Povucite theručicu za popunjavanje za kopiranje formule u ćeliju D35 .
• Znak minus ovdje označava da su to izdaci.
• Umetnite sljedeću formulu u ćeliji D36 za izračun poreza na imovinu .

• Umetnite sljedeću formulu u ćeliju D37 za izračun troška s obzirom na to da nekretnina nije bila iznajmljena određeno razdoblje u godini.

• Za izračun ukupnog troška primijenite sljedeću formulu u ćeliji D40 .

Pročitajte više: Stvorite format izvješća o novčanom toku pomoću izravne metode u programu Excel

Slična čitanja

• Kako izračunati neto novčani tok u Excelu (3 prikladna primjera)
• Pripremite dnevni format izvješća o novčanom toku u Excelu
• Kako izračunati operativni novčani tijek u Excelu (2 laka načina)
• Primijenite formulu diskontiranog novčanog toka u Excelu
• Kako izračunati razdoblje povrata u Excelu (uz jednostavne korake)

Korak 5: Akumulirajte rezultate prihoda i rashoda i umetnite formulu za mjesečni novčani tok

Sada stvorite odjeljak za konačnu mjesečnu gotovinu Tijek . Akumulirajte rezultate Mjesečnog servisiranja duga , Mjesečnih troškova i Mjesečnog prihoda . Dodajte ih sve. Budući da su troškovi negativni, zbrajanje će ovdje vratiti pravilan rezultat.

• Umetniteslijedeći u skladu s tim.

U ćeliji D45:

U ćeliji D46:

U ćeliji D47:

• Umetnite sljedeću formulu u ćeliju D48 za izračun mjesečnog novčanog toka:

Ovdje smo završili s izradom kalkulatora novčanog toka ulaganja u nekretnine u Excelu.

Kako koristiti kalkulator novčanog toka ulaganja u nekretnine

Sada ćemo vidjeti kako koristiti kalkulator. Pogledajte i primijenite sljedeće korake za to.

📌 Korak 1: Unos podataka za izračun financijskih zahtjeva od banke

• Iz brokera, ili koristeći svoju vezu ili samoistraživanje, procijenite tržišnu vrijednost nekretnine. Unesite vrijednost u ćeliju D7 .
• Saznajte više o porezima i drugim naknadama, troškovima odvjetnika, procjeni i stopama provizije za nekretnine u smislu postotka stvarne kupoprodajne cijene. Unesite ih u ćelije C8:C10 .
• Procijenite troškove obnove nakon razgovora o obnovi imovine s relevantnim stručnjakom. Unesite vrijednost u ćeliju D11 .

• Sada unesite iznos koji ćete uložiti iz svog džepa u ćeliju D13 .

📌 2. korak: Unesite potrebne podatke za izračun mjesečnog duga

• Vi već zatražili kredit od odgovarajuće banke. Unesite dogovorenu godišnju kamatnu stopu u ćeliju C19 ,i vrijeme koje su vam pristali dati za otplatu kredita u ćeliji C20 .

📌 Korak 3: Unesite mjesečni prihod

• Imat ćete samo jedan pouzdan izvor prihoda od nekretnine za iznajmljivanje, a to je vaš prihod od najma. Unesite to u ćeliju D26 .
• Možda imate druge izvore prihoda na ovoj nekretnini, ali bolje je da ih ne dodajete radi sigurnosti predviđanja.

📌 Završni korak: Unesite podatke o mjesečnim troškovima

• Postavite troškove upravljanja imovinom, popravka i održavanja i komunalnih troškova u ćelije C33: C35 u smislu postotaka prihoda od najma.
• Unesite % poreza na imovinu u smislu vašeg stvarnog troška kupnje u ćeliju D36 .
• Doći će godina kada će vaša nekretnina za iznajmljivanje ostati prazna. Dakle, od toga nećete imati nikakve prihode. Smatrajte to troškom i unesite to kao % ukupnog prihoda u ćeliju D37 .
• Na kraju, unesite trošak osiguranja i ostale troškove u ćelije D38:D39 .

Kao što vidite, mjesečni novčani tok automatski generira kalkulator.

Pročitajte više: Kako stvoriti format mjesečnog izvješća o novčanom tijeku u Excelu

Je li ovo dobra ponuda za ulaganje? – Odlučite na temelju izračuna novčanog toka

Sada, možemo postaviti pošteno pitanje, hoće li ovo biti dobar posao? Vidite da je novčani tok pozitivan, znači ako napredujeteuložite ovdje, ostvarit ćete pozitivan prihod. Dakle, mjesečni prihod od 15,07$ nije mnogo. Ako izračunamo COC povrat ove investicije, vidimo da je to samo 0,52% .

Nije baš privlačan iznos! Ali ako dublje kopamo, ova je investicija unosna. Pogledajmo dolje.

Analiza isplativosti ulaganja:

Izračunajmo ROI ovog modela. Sada, što je ROI ? ROI je povrat ulaganja. Budimo jasniji. Kada smo izračunali Mjesečni novčani tok , Mjesečno servisiranje duga smatrali smo Odljevom gotovine , što znači da je smanjio naš prihod. Ali razmislite malo drugačije. Što više otplaćujete kredita banci, to više posjedujete nekretninu, što znači da otplata kredita povećava vaš “novac”! Dakle, bez sumnje to možemo smatrati priljevom novca.

Mjesečna uplata banci ima dva dijela , mjesečnu isplatu kamate, i mjesečna otplata glavnice . Isplata kamata je negativna u Cash Flow-u. Dakle, prvo ćemo odvojiti dijelove od ukupne mjesečne uplate pomoću Excel funkcija.

📌 Koraci:

• U ćeliji G15 , umetnite sljedeću formulu i pritisnite ENTER .

Ovo će vratiti Kumulativno plaćanje kamata za jedan mjesec.

• U ćeliju G16 unesite sljedeće