Den här artikeln kommer att diskutera kassaflöde för investeringsobjekt och komponenterna i kassaflödet. Den kommer också att ge dig enkla och lätta riktlinjer för hur du kan fatta investeringsbeslut med hjälp av en Kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter Det finns en kassaflödeskalkylator i xlsx-format bifogad här. Du kan ladda ner den och använda den för dina affärsändamål.

Ladda ner Kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter

Det finns två arbetsblad i den här arbetsboken. I det ena arbetsbladet har vi visat ett beräkningsexempel, det andra arbetsbladet finns som en kalkylator. Ladda ner det från följande knapp.

Kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter.xlsx

Vad är kassaflöde?

Låt oss först få en kortfattad bild av Kassaflöde . När du driver ett företag finns det två typer av transaktioner med kontanter eller likvärdiga medel. De pengar du spenderar kallas för Utflöde av likvida medel , medan de pengar du tjänar kallas Inflöden av likvida medel Dessa transaktioner kallas tillsammans för Kassaflöden . Fastighetsinvesterare kallar det också för Pengar i brevlådan . kassaflödet är den passiv inkomst Det är passivt eftersom du inte behöver arbeta 9-5 för det, och inte heller behöver du göra mycket arbete.

Vad är kassaflöde ur perspektivet för en investeringsfastighet eller en hyresfastighet? Låt oss anta att du ska investera dina pengar i en investeringsfastighet. Du måste ta hänsyn till två saker: Hur mycket intäkter kommer du att få från fastigheten och hur mycket kostar den?

Det kan vi säga,

Kassaflöde= totala intäkter - totala kostnader

Om du ser ett positivt kassaflöde kommer du förmodligen att investera i det, men du måste hålla dig borta från en investering med negativt kassaflöde.

Vad är en investeringsfastighet?

Fastighetsinvesteringar är fastigheter som köps av en enskild investerare eller ett par eller en grupp investerare för att generera intäkter genom hyresintäkter eller värdeökning. Du kan investera i sådana fastigheter på lång sikt (eller på kort sikt om du vill sälja fastigheten vidare inom kort för att göra en snabb vinst).

Investeringsfastigheter har följande egenskaper:

• De köps för hyresintäkter eller kapitaltillväxt eller båda, eller för att säljas vidare för att snabbt göra vinst.
• Investeringsfastigheter som inte bebos av ägaren och som inte används för produktion, leverans eller administration.

Steg för att skapa en kassaflödeskalkylator för investeringsobjekt i Excel

Före göra en prognos för kassaflödet för din framtida investering måste du samla in en del data och göra några kvalificerade gissningar. Vi har redan diskuterat att kassaflödesberäkningen har två grundläggande komponenter. Inkomst och Kostnader Du måste nu analysera dina inkomstkällor (från den fastighet du ska köpa) och utgifter (självkostnader för investeringar, banklån, underhåll etc.) i detalj. Missa inte någon större utgiftskomponent för att kassaflödesprognosen ska bli så korrekt som möjligt.

I de följande avsnitten kommer vi att se hur vi steg för steg kan skapa en kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter. Sedan kommer vi att se hur vi ska använda den, och senare ska vi försöka avgöra om vår investering kommer att gå med vinst eller inte.

Steg 1: Ange data för att beräkna bankens finansiella krav

• I det första steget av beräkningen måste du göra en beräkning för att uppskatta hur mycket pengar du behöver för att köpa fastigheten och hur mycket den skulle kosta totalt inkl. skatter och avgifter , fastighetsprovision , etc.
• Du kan behöva lägga till en kostnad för att renovera fastigheten Tänk därför på alla möjliga kostnadsposter för investeringen redan i planeringsstadiet.
• Ange nu namnen i cellerna B7:B11 .
• Infoga följande formel i cell C8 och dra formeln till cellerna C9:C10 .

=C8*$D$7

• Summera dem med följande formel i cell D12 .

=SUMMA(D7:D11)

• Tänk sedan ut en siffra för hur mycket pengar du ska investera själv och hur mycket du ska låna av en bank. Lägg till posten också i Excel-arket i cell D13 .
• Använd sedan följande formel för att få fram det nödvändiga beloppet för banklånet i cell D14 .

• Ställ in kolumnen för belopp ( kolumn D , här) format till redovisning Därför kommer alla belopp att anges i US-dollar och de negativa beloppen kommer att anges inom parentes.

Läs mer: Hur man skapar en kassaflödesanalys i Excel

Steg 2: Infoga PMT-funktionen för beräkning av den månatliga skuldtjänsten

• Nu måste du göra en annan sektion i kalkylatorn för månatlig skuldbetalning beräkning. Sätt två rader för Årlig räntesats och Villkor för lånet (du löser detta genom att förhandla med respektive bank).
• För att beräkna månadsbetalningarna på lånet finns följande PMT-funktion i Excel. Infoga funktionen i nästa rad med rätt argument.
• Infoga nu följande formel i cell D21 .

Observera:

• Dividera räntesatsen med 12 , eftersom din kalkylator kommer att beräkna månadsavbetalning av lånet, medan räntan är fastställd för ett år.
• På samma sätt kan nper kommer att vara 12 gånger lånetiden i år.
• PV ( Nuvärde ) kommer att vara samma som det totala lånet som tagits).
• Överväga FV ( Framtida värde ) som 0. Efter årets slut kommer du inte längre att betala tillbaka något till banken, så FV är noll ur bankens perspektiv.
• Eftersom du kommer att göra en lånebetalning i början av månaden, ska du ställa in [typ] argument som 1. Om du planerar att göra en betalning i slutet av en månad ska du ställa in den på 0.

Läs mer: Hur man beräknar nuvärdet av framtida kassaflöden i Excel

Steg 3: Lägg till ett avsnitt för att beräkna månadsinkomsten

• Skapa nu ett avsnitt för Månadsinkomst Överväg två rader för Hyresintäkter och Övriga inkomster (t.ex. ansökan, tvätt osv.).
• Tillämpa följande formel i cell D28 .

Läs mer: Skapa kassaflödesanalysformat med indirekt metod i Excel

Steg 4: Lägg till månadsutgifter

• På steg 2 har vi beräknat Månatlig skuldtjänst eller . Mortage separat, så vi kommer att inkludera de andra utgifterna i detta steg.

Vi har här tagit hänsyn till följande.

• Fastighetsförvaltning
• Reparation och underhåll
• Fastighetsskatter
• Försäkring
• Lediga tjänster (kommer att förklaras i nästa huvuddel av denna artikel)
• Verktyg
• Övriga

• Analysera ditt fall väl och gör beräkningar i enlighet med detta.
• Sätt namnen i celler B33:B39 .
• Infoga följande formel i cell D33 .

• Dra i fyllningshandtaget för att kopiera formeln till cell D35 .
• Minustecken. här är för att ange att det rör sig om utgifter.
• Infoga följande formel i cell D36 för att beräkna fastighetsskatter .

• Infoga följande formel i cell D37 att beräkna kostnaden med tanke på att fastigheten inte har varit uthyrd under en viss period av året.

• För att beräkna den totala kostnaden tillämpar du följande formel i cell D40 .

Läs mer: Skapa kassaflödesanalysformat med direktmetoden i Excel

Liknande läsningar

• Hur man beräknar nettokassaflödet i Excel (3 lämpliga exempel)
• Förbered daglig kassaflödesanalys i Excel
• Hur man beräknar operativt kassaflöde i Excel (2 enkla sätt)
• Tillämpa formeln för diskonterat kassaflöde i Excel
• Hur man beräknar återbetalningstiden i Excel (med enkla steg)

Steg 5: Samla ihop resultat av inkomster och utgifter och sätt in formeln för det månatliga kassaflödet.

Skapa nu en sektion för den sista Månatligt kassaflöde . Samla ihop resultaten av Månatlig skuldtjänst , Månatliga utgifter , och Månadsintäkter Lägg till dem alla. Eftersom utgifterna är negativa, kommer additionen att ge det rätta resultatet här.

• Följande ska införas i enlighet med detta.

I cell D45:

I cell D46:

I cell D47:

• Infoga följande formel i cell D48 för att beräkna det månatliga kassaflödet:

Här är vi klara med att skapa en kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter i Excel.

Hur man använder Cash Flow Calculator för investeringsfastigheter

Nu ska vi se hur man använder kalkylatorn. Se och tillämpa följande steg för detta.

📌 Steg 1: Inmatning av data för att beräkna bankens finansiella krav

• Uppskatta fastighetens marknadsvärde med hjälp av mäklaren eller med hjälp av din länk eller egen undersökning. Ange värdet i cell D7 .
• Lär dig mer om skatter och andra avgifter, advokatkostnader, värdering och fastighetsprovisioner i procent av det faktiska köpeskillingen. Ange dem i cellerna C8:C10 .
• Uppskatta en rehabiliteringskostnad efter att ha diskuterat renoveringen av fastigheten med en relevant yrkesman. Ange värdet i cell D11 .

• Ange nu det belopp som du ska investera från din ficka i cell D13 .

📌 Steg 2: Lägg in nödvändiga uppgifter för att beräkna den månatliga skuldtjänsten

• Du har redan ansökt om ett lån från en lämplig bank. Ange den förhandlade räntesatsen per år i cell C19 och den tid som de har kommit överens om att ge dig för att betala tillbaka lånet i cell C20 .

📌 Steg 3: Ange månadsinkomst

• Du har bara en enda pålitlig inkomstkälla från en hyresfastighet, nämligen din hyresintäkt. Ange den i cell D26 .
• Du kan ha andra inkomstkällor på denna fastighet, men det är bättre att inte lägga till dem för din säkerhet.

📌 Sista steget: Ange uppgifter om månadskostnader

• Ange kostnader för fastighetsförvaltning, reparation och underhåll samt kostnader för verktyg i cellerna. C33: C35 i procent av hyresintäkterna.
• Ange fastighetsskatt i procent av din faktiska inköpskostnad i cell D36 .
• Det kommer att finnas ett år då din hyresfastighet förblir tom. Du kommer alltså inte att få någon inkomst från den. Betrakta det som en kostnad och ange den som en % av den totala inkomsten i cell D37 .
• Slutligen ska försäkringskostnaden och övriga kostnader anges i cellerna D38:D39 .

Som du ser genereras det månatliga kassaflödet automatiskt av kalkylatorn.

Läs mer: Hur man skapar månatliga kassaflödesanalyser i Excel

Är det här en bra affär för en investering? - Bestäm utifrån kassaflödesberäkningen

Nu kan vi ställa oss en rimlig fråga: Kommer detta att vara en bra affär? Du ser att kassaflödet är positivt, så det betyder att om du investerar här kommer du att generera positiva intäkter. $15.07 Om vi beräknar COC-avkastningen för denna investering ser vi att den endast är 0.52% .

Det är inte ett särskilt attraktivt belopp! Men om vi gräver djupare är denna investering lukrativ. Vi ser nedan.

Lönsamhetsanalys av investeringar:

Låt oss beräkna ROI av denna modell. Vad är nu ROI ? ROI är avkastningen på investeringen. Låt oss vara tydligare. När vi beräknade Månatligt kassaflöde , vi ansåg att Månatlig skuldtjänst som Utflöde av likvida medel Men tänk lite annorlunda: Ju mer du betalar tillbaka lånet till banken, desto mer äger du fastigheten, vilket innebär att återbetalningen av lånet ökar dina "pengar"! Vi kan alltså utan tvekan betrakta det som ett inflöde av likvida medel.

Månadsbetalning till banken har två delar , månatlig räntebetalning, och månatlig amortering Räntebetalningen är negativ i kassaflödet. Därför ska vi först separera delarna från den totala månadsbetalningen med hjälp av Excel-funktioner.

📌 Steg:

• På cell G15 , för in följande formel och tryck på ENTER .

Detta returnerar Kumulativ räntebetalning på en månad.

• På cell G16 ange följande formel,

Med detta får du en Kumulativ kapitalbetalning på en månad.

• Eftersom vi betraktar Månadsbetalning av kapitalbelopp som Inflöde av likvida medel nu, lägg den i cell G18 med en negativt tecken före den.
• Ange den Månatligt kassaflöde Beräknat tidigare i cell G17 .
• Så den Månatligt kassaflöde utan amortering kan beräknas med hjälp av följande formel i cell G19 .

• Multiplicera resultatet med 12 för att få fram Årligt kassaflöde utan amortering på cell G20 .

• Om man nu beräknar ROI , det kommer att vara 18.97% . vilket är en bra vinst.

Det enda är att du inte får hela vinsten i form av kontanter nu. Du måste vänta på att få pengarna fysiskt tills du har betalat hela banklånet. Så det kanske blir en bra affär! Återigen, investeringsbeslut är inte så enkla. Det finns många faktorer att ta hänsyn till som vi inte har tagit med i vår artikel eftersom vårt mål är att ge dig en kalkylator för investeringsfastigheter.Endast kassaflöde.

Läs mer: Hur man beräknar kumulativt kassaflöde i Excel (med snabba steg)

Slutsats

Så vi har diskuterat hur man gör en kalkylator för kassaflöde för investeringsfastigheter i Excel och visat hur man använder den. Om du gillar den här artikeln, låt oss veta det i kommentarsfältet. Fråga oss om du stöter på några svårigheter när du använder kalkylatorn.

För att läsa fler Excel-relaterade artiklar, besök vår blogg ExcelWIKI . Tack.